Получить чек-лист
x
Бизнес-план строительства коттеджного посёлка
09 августа 2021

Бизнес-план строительства коттеджного посёлка

Жители городов сейчас все чаще присматривают себе загородные дома для круглогодичного проживания. Преимущества очевидны: чистый воздух, красивая природа, простор и раздолье. Именно поэтому, выбирая нишу для бизнеса, стоит обратить внимание именно на этот вариант.

Возведение коттеджных поселков – по-настоящему масштабная идея, поэтому подойдет только представителям среднего и крупного бизнеса. От проекта до создания объекта проходит несколько лет, наполненных рисками и многочисленными тратами, которые окупятся лишь при серьезном отношении. Поэтому подход требуется основательный. С чего начать? Составить бизнес-план строительства коттеджного поселка.

Коттеджный поселок как жилой комплекс

Коттеджным поселком является населенный пункт из частных домов. Возводят его, руководствуясь Генеральным планом застройки участка и применяя современные строительные материалы и технологии.

Коттеджный поселок как жилой комплекс

Если сравнивать коттеджный поселок с дачным комплексом, то следует обратить внимание на следующие нюансы:

  • нахождение на экологической и живописной территории;
  • уникальный дизайн ландшафта;
  • «самостоятельный» коммуникационно-инженерный инструментарий;
  • немалые финансовые вложения в строительство и обслуживание;
  • оригинальная планировка дома;
  • подъездные зоны, имеющие качественное покрытие;
  • постоянная охрана коттеджного посёлка;
  • развитая инфраструктура, при которой комфорт достигается наличием торговых, социальных, сервисных, спортивных и других учреждений поблизости.

В области строительства не существует одной, всеми принятой четкой таблицы разновидностей коттеджных поселков. При этом имеет место классификация их на поселки постоянного проживания, выходного дня, курортные, резиденции с возможностью ведения сельского хозяйства.

Сколько малоэтажных жилых домов входит в традиционный коттеджный поселок? Обычно около 100. Их площадь зачастую составляет 250 м2. Что касается жилья класса «элитное», число «квадратов» может быть раза в 2 больше.

Самые востребованные на сегодня коттеджи – с площадью 150 м2, имеющие мансарду, комфортную планировку, лишенную нагромождений и излишних предметов, однако при этом здесь должны быть проведены абсолютно все современные инженерные коммуникации.

Нередко коттеджный поселок возводят в едином дизайнерском стиле. К примеру, в этническом или историческом. Если говорить про изюминку именно российского домостроения, равно как и финского, то чаще всего здесь прибегают к бревнам самых различных видов. Если решено строить дом в английском стиле, применяют чаще всего камень. Внутренний дворик патио – обнесенная живой изгородью из растений и стенами территория у дома – незаменимый элемент построек в испанском стиле.

В Германии, как и во всей Западной Европе, любят строить фахверковые дома. Они представляют собой брус, с прочным, жестким каркасом, состоящим из большого количества вертикальных, диагональных и горизонтальных балок и раскосов. В свободное место между этими элементами укладываются всевозможные материалы. В итоге перед нами жилище, которое смотрится как декоративная жемчужина, сияющая на фоне хорошо оформленного придомового участка.

Виды коттеджных поселков

Виды коттеджных поселков

  • Элитные поселки

Представляют собой населенные пункты с высоко развитой инфраструктурой, всеми удобствами для жизни, большими домами на чистой с экологической точки зрения территории. Что непременно должно быть в таком коттеджном поселке, так это продуманный ландшафтный дизайн, подключение к централизованным коммуникациям, покрытые асфальтом дороги, непрерывная охрана и видеонаблюдение всего населенного пункта. Разумеется, все строения поселка должны быть возведены из качественных, а значит, недешевых материалов.

  • Коттеджный поселок бизнес-класса

В этом случае имеются те же самые централизованные коммуникации, асфальтированные дороги. Что касается уровня материалов и исполнения отделки зданий, то оно уже среднего качества, однако фундаменты ставят гораздо основательные, нежели в варианте эконом-поселка. На территории обычно имеются места отдыха, детские площадки, но сама инфраструктура все же не так богата и развита, как в случае элитных населенных пунктах.

  • Населенный пункт класса эконом

Простой, минималистичный дизайн, небольшая площадь, скудная инфраструктура. Строительные и отделочные материалы – самые бюджетные и доступные. Вдобавок само географическое местоположение чаще всего не в самом экологичном районе.

Ликвидность направления бизнеса

Далее рассмотрим, какое направление для предпринимателя будет максимально ликвидным.

  • Одним из самых краткосрочных, но при этом самым ликвидным направлением являются жилые (или нежилые) здания. Эта разновидность «товаров» держится среди самых востребованных у покупателей на сегодняшний день.
  • Также важный момент – цена площадей, которая зависит от вида недвижимости. Дело в том, что слишком высокая стоимость превращает коттедж в недоступную цель для многих людей. По этой причине большинство строительных фирм прибегают к маркетинговому выходу, возводя целые коттеджные поселки с хорошей инфраструктурой.

Чаще всего данные территории находятся в черте больших городов, и это тоже влияет на их цены. Но предложенная инфраструктура спустя какое-то время все равно компенсирует все финансовые вложения, несмотря на расположение. Ибо магазины, кафе, салоны красоты, тренажерные и спортивные залы будут приносить их владельцу пассивный доход. Таким образом, жители коттеджного поселка, построенного по чьему-то бизнес-плану, способны удовлетворить свои ежедневные потребности прямо внутри поселка без надобности покидать его.

Ликвидность направления бизнеса

Цена коттеджа в поселке зависит от определенных особенностей, а именно:

  • Тип конструкции.
  • Географическое расположение.
  • Уровень развитости инфраструктуры (наличие основных коммуникаций).
  • Количество затрат на возведение и эксплуатацию населенного пункта.

Стоимость жилого дома в коттеджном поселке гораздо выше, по сравнению с условиями, предлагаемыми к обычному частному дому, вне зависимости от года возведения жилья.

Чтобы сделать первый шаг для осуществления строительства коттеджного поселка, нужен бизнес-план. Очевидно, что хорошо сделанное бизнес-планирование избавит в последующем от оплошностей технического характера и пустых финансовых затрат. Обычно данный план составляют строительные фирмы, но существуют и специальные подрядные компании, которые могут заниматься этим.

Сведения о таких организациях можно найти в интернете. На своих сайтах они размещают примеры проектов.

Основные разделы бизнес-плана

Данный документ состоит из различных разделов, каждый из которых описывает свой аспект строительства. В итоговом варианте в плане должен быть титульный лист, содержание проекта, а также резюме. Но зачастую составляют их в самую последнюю очередь.

Раздел № 1. Об организации

Здесь нужно расписать:

  • местоположение и оснащение компании;
  • ее организационно-правовую форму;
  • текущие финансовые показатели и необходимые инвестиции;
  • ФИО руководителей и владельцев бизнеса, их роль и степень влияния на проект.

В случае, когда созданием бизнес-плана занимается владелец нового предприятия, экономические показатели будут включать в себя настоящие и будущие затраты. В случае если мы говорим о ныне существующем бизнесе, то в данный раздел нужно вписать сведения о доходе в течение двух-трех крайних лет (можно и меньший временной промежуток, если возраст предприятия меньше), чистой и валовой прибыли, расходах эксплуатационного характера, бухгалтерского баланса.

Обратите внимание: указывая имена владельцев предприятия, важно отразить вклад даже самого малого масштаба. Например, идея, создание ПО, предоставление знания об особой технологии строительства и т. д. Однако неденежные активы непременно выразите в денежной форме. В этом случае оценка может быть не самой точной, но зато рациональной и ясной.

Важно предоставить информацию о районе, в котором находится ваша организация. А точнее, о каждом месте, в котором расположены все объекты, такие как офис, склад, бюро и др. Также следует уточнить, кто проживает на этой территории, на каком расстоянии она от центрального района города, насколько развита инфраструктура.

Раздел № 2. Проведение анализа рынка в частности и отрасли вообще

Достигнуть успеха в условиях современного рынка непросто, если вы не знаете, как он функционирует. До начала работы над бизнес-планом займитесь сбором сведений об отрасли. Для этого обратитесь в Общероссийский классификатор деятельности, специальные СМИ, веб-ресурсы, среди которых сайты органов государственной статистики, такие как Росстат и ФНС.

В данном разделе отразите:

  • группы товаров и услуг, покупателей и поставщиков;
  • небольшую историю отрасли, делая акцент на локальной специфике;
  • основные тенденции в развитии отрасли и вашей ниши на настоящий момент;
  • основных конкурентов в данной бизнес-области;
  • денежный объём отрасли;
  • характерные для этой отрасли маркетинговые методы стратегии.

Чтобы проанализировать рынок, в котором вы собираетесь вести дело, используйте такие же инструменты и методы, но при этом просто уменьшив масштабы. Отыщите в своем городе аналогичный вашему проект. Пообщайтесь с потребителями, узнайте, у кого они получают услуги и товары, как часто это происходит, после чего отразите все данные в бизнес-плане.

Подытоживая раздел, определите ключевой сегмент потенциальных покупателей. Попытайтесь просчитать его увеличение.

Раздел № 3. Продукт + бизнес-модель

Без продукта – никуда, ибо он – двигатель бизнес-идеи. Работа над этим разделом направлена на улучшение этой идеи. Отразите здесь следующее:

  • Что именно вы предлагаете покупателю.
  • В чем особенности вашего предложения (товара/услуги).
  • Что получит покупатель, если приобретет это у вас.
  • Каким способом продукт будет добираться до человека.
  • Какой прогнозируется доход от каждого из сегментов.
  • Какая именно инфраструктура потребуется.

Определите ценность вашего продукта для потребителя, проведите сравнение своего бизнеса с конкурентами. Распишите о том, какой путь совершает продукт до своего покупателя, а также различия в особенностях этих «маршрутов» для различных групп аудитории. Подумайте, насколько сильно может оказать воздействие современные технологии на жизненный цикл вашего продукта, и не забудьте придумать на будущее новое предложение.

Раздел № 4. Производственный план

В данном разделе расписывается то, что необходимо для вывода продукта на рынок. Следует передать момент, касающийся мощностей организации, стоимости материалов и сырья, требуемых ресурсов трудового характера, среди которых:

  • Перечень контрагентов и поставщиков сырья.
  • Себестоимость продукта.
  • Требования к квалификации рабочих.
  • Производственные условия и свойства всего инструментария и оборудования.
  • Объём производства.
  • Логистика и вложения в доставку.

Крайне значимо прогнозирование стоимости ресурсов, так как именно они влияют на себестоимость продукта в частности и объем производства в целом.

Раздел № 5. Организационные моменты, или структура предприятия

Неважно, действуете ли вы сами по себе, не прибегая к помощи других, данный раздел разрабатывать необходимо. Ведь в процессе развития предприятия вы будете взаимодействовать с логистическими службами, подрядчиками и др. Поэтому абсолютно все ресурсы человеческого характера, которые будут задействованы в росте вашего бизнес-дела, должны быть отражены в данном разделе.

Укажите следующее:

  • Всю структуру компании в иерархическом порядке.
  • Состав руководительского звена.
  • Область ответственности каждого из сотрудников.
  • Группы персонала и вложения в заработную плату.

Эти пункты можно передать как диаграмму, схему, так будет наглядно, какие функции выполняют сотрудники и управленцы. Опишите потенциал последних и укажите, в каких моментах и аспектах у них будет открывать возможность для профессионального развития. Помните, что когда отсутствует функция делегирования задачи более квалифицированному сотруднику, то это признак изъяна в вашем составе.

Опишите количество сотрудников, пребывающих на каждой из должностей, и рассчитайте, сколько средств уйдет на выдачу зарплаты, учитывая возможность увеличения оклада со временем, равно как и роста самого количества сотрудников.

Раздел № 6. Маркетинг-стратегия

За привлечение клиентов ответственен маркетинг. Определяя маркетинговые цели, важно базироваться на целях вашего бизнеса. Например, ваша задача – рост прибыли на 20 %. Поразмышляйте, каким способом маркетинг сможет помочь вам в достижении этой цели.

В данном разделе должны быть:

  • конкурентные достоинства продукции;
  • небольшое описание ЦА (целевой аудитории);
  • стратегия, по которой будет происходить ценообразование;
  • выявление степени платёжеспособности ЦА;
  • рекламные методы.

Если говорить о конкурентных плюсах продукции, то здесь важно проводить оценку с позиции покупателя. Стратегию же ценообразования осуществляйте, основываясь на сведениях о ЦА. Применяйте лишь такие рекламные тактики, которые будут уместны и корректны для вашего продукта. Допустим, в соцсети можно продавать косметологические услуги, применяя фотоснимки «До» и «После» процедуры, но будет ли это привлекательным моментом для потенциального покупателя – нужно подумать.

Будьте практичны, больше действий, которые и отразите в данном разделе, а также – расходы на них.

Раздел № 7. Стратегия продаж

В этом разделе вы должны делать упор на то, что действительно происходит на рынке, на реальные цифры. Допустим, в случае, когда средний для рынка уровень роста на отметке 15 %, то поднять продажи до отметки 60 % не удастся.

Перечислите тут следующее:

  • Сколько клиентов имеется в сегменте.
  • Каковы вложения на осуществление продаж каждый месяц.
  • Каков доход с каждой партии продукции.
  • Всевозможные методы продаж.

Благодаря числу потенциальных покупателей в сегменте вы сможете узнать максимум продаж. Методы и тактики, которые будете применять в продажах, используйте, основываясь на воронке продаж, то есть так, чтобы потребитель прошел путь от простого интереса до приобретения вашего продукта.

Аналогично предыдущему разделу, распишите четкие действия и то, сколько это потребует финансовых вложений, чтобы вы смогли определить итоговый бюджет.

Раздел № 8. Финансовый план

Если мы хотим знать, от чего именно в целом зависит экономическое функционирование бизнес-идеи, то это финансовый план. Прочитав сведения из данной части, инвестор поймет, хочет ли он вкладываться в ваш проект, тогда как еще только становящийся предпринимателем человек решит, имеет ли смысл вообще открывать данный вид бизнеса.

Передайте в данном разделе следующее:

  • Объёмы продаж.
  • Даты внесения платежей.
  • Источники финансирования.
  • Прямые и дополнительные финансовые траты.
  • Прибыль и порог рентабельности (ROI)

Пусть в этом разделе будут отражены абсолютно все расходы. Из постоянных, допустим, оплата помещения, которое вы будете арендовать. Из переменных – трата на материалы и сырье.

Рассчитайте примерную выручку, выделите чистую прибыль, а также валовую маржу, которая представляет собой разницу между полной стоимостью продажи и выручкой, выраженную в процентах.

Поместите график, в котором отразите сведения ежемесячного анализа финансовых потоков, то есть какую сумму потребуется отдать за аренду, поставщикам, какой объем продукции удастся реализовать, сколько денег нужно будет заплатить за материалы и сырье, какое количество финансов пойдет на реализацию зарплаты сотрудникам. Имейте в виду, что денежные потоки демонстрируют как приток, так и отток финансов, имеющихся в обороте, они не относятся к прибыли напрямую. Поэтому учитывайте возможность, что на первых порах вы будете в минусе.

Раздел № 9. Анализ рисков

Значимой частью планирования является оценка и учет негативного развития событий. Здесь можно указать «классические» причины рисков, включая достоинства и недостатки самой организации. А также разработать стратегии и пути выхода, если события начнут развиваться по наихудшему варианту.

Отразите следующее:

  • Внешние и внутренние риски.
  • Индикаторы риска.
  • План действий по каждому индикатору.

Поскольку обстановка на рынке постоянно изменяется, то риски сами по себе – тоже. Именно поэтому важно их пересматривать. Выделите определенные места рисков, посмотрев сквозь призму реализации продаж, клиентов, партнеров и т. д. После чего определите индикаторы риска, эти факторы продемонстрируют, когда события начнут выходить из «запланированного» русла.

Допустим, двухдневная задержка материалов – не столь страшна. Поэтому на третий день, помеченный маркером, вы можете начать разбираться в этой ситуации. Определите свои действия, которые предпримите, если «вспыхнет» тот или иной индикатор риска. Хорошо, если в вашем персонале будет работник, которые будет анализировать и отслеживать риски и принятые меры.

Теперь что касается еще нескольких ключевых разделов бизнес-плана.

  • Содержание

Оно поможет читающему документ ориентироваться в его структуре. Укажите здесь все разделы, имеющиеся в бизнес-плане, и, разумеется, нумерацию страниц.

  • Резюме

Здесь перед нами выжимка, то есть «самый сок» всего бизнес-плана, собранный со всех разделов. Если ваш инвестор увидит этот раздел, то важно, чтобы он нашел здесь все денежные показатели, графики, диаграммы и другие сведения в визуальном формате, которые позволят ему оценить экономические перспективы бизнес-плана.

В резюме должны быть:

  • Небольшая история развития бизнеса.
  • Сведения о продукции и бизнес-идее.
  • Описание ЦА.
  • Ключевые показатели бизнеса.
  • Главная цель, миссия организации.

Поскольку у нового проекта бизнес-показатели вряд ли будут, то можно вписать ожидаемые расходы, размеры кредитных и собственных финансов, а также период окупаемости проекта.

Если бизнес уже твердо стоит на ногах, то следует описать в резюме объем выручки и чистой прибыли, которые имели место быть в крайние два-три года. Плюс – всевозможные другие показатели, которые продемонстрируют вашу экономическую стабильность. Либо возможен след нестабильности, когда ключевая задача бизнес-плана – совершенствование позиции фирмы на рынке.

Внесите сюда прогнозируемые даты продаж и анализ финансовых потоков, сделайте парочку выводов по ситуации на рынке и в отрасли в целом, отразите, какие стратегии вы будете применять для минимизации рисков. Лучше всего цели выражать в конкретных цифрах. Допустим, годовой доход – 10 миллионов рублей. Миссию же организации можно указать кратко. Самое главное, чтобы она отражала причину создания самого бизнеса и качество взаимодействия с клиентами.

  • Титульный лист

Это обложка бизнес-плана, именно ее увидят все, кто будет знакомиться с документом, в том числе инвесторы. Это хороший повод, чтобы создать собственный логотип, единый графический дизайн документа, в том числе хороший слоган и название, которые будут держаться на слуху.

Таким образом, на качественном титульнике должны быть:

  • Название, слоган организации (желательно еще и логотип).
  • Род и сфера деятельности компании.
  • Контактная информация организации.
  • Дата начала бизнес-проекта, а также его сроки.
  • Указание имени автора самого бизнес-плана.

Конечно же, внесите название «Бизнес-план». В случае, когда бизнес совсем новый – «Бизнес-план создания и организации деятельности». Когда бизнес уже с историей за своими плечами, то просто – «…организации деятельности».

Также на титульном листе нередко ставят надпись «Строго конфиденциально. Вернуть, если проект не вызвал заинтересованности», а также дату создания бизнес-плана.

Важные моменты составления бизнес-плана строительства коттеджного поселка

Основные разделы бизнес-плана

Что касается бизнес-плана строительства коттеджного поселка, он должен состоять из следующих элементов: анализ расположения территории возведения домов, анализ рынка недвижимости жилого характера, расчет доходов от проекта, актуальных и инвестиционных расходов, анализ всевозможных рисков.

Составляя бизнес-план такого характера важно сначала провести исследование местоположения земельного участка, на котором планируется застройка. Следует изучить, имеются ли там уже какие-то коммуникации, если нет – определить возможность их проведения. Помимо этого, стоит понять, насколько далеко расположен участок от ключевых транспортных путей. Плюс немаловажным моментом является степень развитости инфраструктуры в зоне, прилегающей к территории строительства.

Вообще, анализ расположения участка для возведения коттеджного населенного пункта – наиважнейший аспект при составлении бизнес-плана, ведь стоимость домов в большинстве своем образуется из данного показателя.

Исследование рынка жилой недвижимости, расположенной за городом, – тоже часть процесса создания бизнес-плана. Это нужно для понимания цен таких домов, актуальности спроса. Все сведения, приобретенные в процессе такого исследования, непременно должны лечь в основу создания концепции строительства коттеджного поселка, а также для определения цен.

Кстати, важный момент: в данном бизнес-плане нужно отразить создание не только жилой недвижимости, но и зданий культурной, социальной, развлекательной сфер.

Анализ доходов делается благодаря сведениям, приобретенным на прошлых этапах разработки бизнес-плана. Если вы хотите рассчитать доходы, то нужно опираться на предполагаемую цену одного квадратного метра и общей площади.

Также важно продумать всевозможные каналы сбыта коттеджей. Например, реализация домов еще на стадии строительства, а также составления договоров долевого участия в возведении недвижимости. Либо продажа построенных коттеджей, из чего следует заключение договоров типа «купля-продажа».

Ключевой частью документа по строительству коттеджного поселка является анализ упомянутых выше инвестиционных расходов. Здесь речь о тратах для оплаты получения проектно-сметной документации, включая исходно-разрешительную, само строительство домов и других зданий на территории поселка, создание требуемых коммуникаций и т. д. Вдобавок нужно отразить затраты на услуги управляющей компании, в случае если управление возведенным населенным пунктом ляжет на плечи другой фирмы.

В бизнес-плане должен быть расчет влияния постройки на природу, окружающую среду. Следует понять, насколько сильным будет это воздействие, и какие методы вы готовы применить, чтобы снизить возможный ущерб.

Важные моменты составления бизнес-плана строительства коттеджного поселка

Если сам автор проекта будет производить управление поселком, нужно спрогнозировать затраты на эксплуатацию, тех. обслуживание и ремонт всех систем, мероприятия по благоустройству участка, создание охраны территории и т. п. Плюс требуется провести оценку объема ежемесячных платежей от хозяев домов, чтобы определить доходы от всей бизнес-деятельности.

В случае, когда функции по руководству коттеджным поселком передаются в другие руки, графу «Оценка текущих расходов» можно не вносить.

В документе обязательно должен быть график реализации проекта. Вследствие этого обязательно составление графиков расходов и доходов от всего бизнес-проекта. Вместе с тем нужно сделать график реализации инвестиционных расходов, а также – текущих затрат, если, конечно, они есть.

Конечная задача при создании бизнес-плана по возведению коттеджного поселка – рассчитать финансово-экономические данные. Здесь должна быть информация обо всех моментах, которые могут влиять на расчет. Тут же описывается структура финансового обеспечения бизнес-проекта.

Немаловажным элементом документа является определение рисков, о чем мы уже рассказывали выше. Это, правда, очень значимая составляющая, поскольку самые различные факторы могут влиять на реализацию проекта. Исходя из этого, нужно понять, какие из них могут оказывать наибольшее воздействие и ставить под угрозу успех проекта. Самые острые риски – это обычно возможное снижение стоимости квадратного метра жилой площади и стремительный рост трат на строительство недвижимости.

Сложности строительства коттеджного поселка

Сложности строительства коттеджного поселка

Трудности при строительстве коттеджного поселка заключаются в том, что четкие законодательные требования и условия к застройщикам сегодня отсутствуют. Стихийно искать информацию в кодексах, федеральных законах и других актах – вот что остается строительным организациям. Однако все же нужно придерживаться положений из Правил землепользования и застройки. Важный нюанс: в разных регионах они соответственно разнятся. По существу, речь не о цельном документе, а о совокупности правил и норм, которые были утверждены местной властью. А именно:

  • Нормы и стандарты градостроительного проектирования.
  • Карты строительной территории.
  • Карты участков с особыми условиями.
  • Схема границ культурного слоя и местоположения памятников истории.
  • Генплан.

Благодаря данным положениям строительная компания может определить, в каком месте она может построить коттеджный поселок, где будет нужно выполнить благоустройство территории и всевозможные другие особенности. Конечно же, данными правилами требования к застройщику не исчерпываются. Он должен опираться на градостроительный, гражданский и жилищный кодексы, а также на федеральные законы 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении», 35-ФЗ «Об электроэнергетике», 69-ФЗ «О газоснабжении».

Вдобавок нужно учитывать нюансы налогового законодательства, федеральный закон о долевом строительстве (опять же, когда прорабатывается данный способ привлечения финансов), муниципальные и региональные акты о застройке. Если нет желания нарушать ни один из законов и не иметь потом негативных дел с властями, строительной компании желательно обзавестись собственным юридическим отделом.

Возврат к списку