Получить чек-лист
x
Инфраструктура коттеджного поселка: структура и особенности
16 июля 2021

Инфраструктура коттеджного поселка: структура и особенности

Многие сегодня желают жить в собственном доме за городом, поближе к природе. В этом случае инфраструктура коттеджного поселка – ключевой показатель, на который вам стоит обратить внимание, если хотите сменить место жительства.

Существуют разные виды поселков – маленькие, средние, крупные, а значит, и разные варианты их инфраструктуры. Давайте рассмотрим, что должно входить в этот населенный пункт, чтобы всем его жителям было комфортно и радостно в нем жить.

Актуальность и преимущества переезда в коттеджный поселок

Актуальность и преимущества переезда в коттеджный поселок

Последний год показал, что собственная загородная недвижимость имеет множество преимуществ перед городскими квартирами. В ходе пандемии многие задумались о смене места жительства, сделав выбор в пользу частных домов и коттеджных поселков. Имея собственный дом, становишься более свободным в своих действиях, в любой момент можно выйти на улицу подышать свежим воздухом, не приходится терпеть шумных соседей. Природа начинается буквально за порогом.

На участке, который практически всегда является частью домовладения, можно разбить сад, выращивать ягоды и овощи, устроить спортивную или детскую площадку. В любой сезон можно провести время в лесу, покататься на велосипеде, прогуляться на лыжах. Летом, сразу после пробуждения, можно выйти в сад и выпить кофе на собственной террасе. В своем доме можно делать практически что угодно, не беспокоясь о том, что тебя услышат соседи. Конечно, в коттеджных поселках тоже имеются определенные правила общежития, однако владельцы домов все-таки более свободны в своих действиях по сравнению с жителями многоквартирных «муравейников».

Виды коттеджных поселков в зависимости от их инфраструктуры

Виды коттеджных поселков в зависимости от их инфраструктуры

Инфраструктура коттеджного поселка зависит от количества домов в нем. Чем больше строений, тем она должна быть более масштабной.

Совсем маленькие поселки (10-15 домов) оборудуются в основном только детской и спортивной площадками. Поселок побольше (до 20 домов) тоже не нуждается в множестве объектов на своей территории, здесь достаточно будет парковки, детской площадки, небольшого магазина, зоны для занятий спортом.

При строительстве более крупных поселков (до 60 домов) девелоперу придется позаботиться и о других объектах инфраструктуры: кафе, несколько детских площадок в разных частях поселка, аптека, спортивный клуб, гостевой паркинг, пункт бытового обслуживания, общие зоны отдыха и т.п. Совсем большой коттеджный поселок (от 60 до 100 домов) может включать более крупные объекты вроде торгового центра, футбольного поля, теннисного корта, сауны, салонов красоты, бани, химчистки, нескольких ресторанов и кафе, автомойки и проч.

Поселки с численностью домов от 100 до 160 имеют еще более масштабную инфраструктуру. Добавляется еще больше объектов обслуживания населения, они больше по размеру, появляется несколько вариантов кафе, магазинов, торговых центров и т. п. В поселках, в которых количество домов превышает 160, в дополнение ко всему вышеперечисленному обычно строят детский сад и объекты медицинского обслуживания населения. Одним словом, чем больше людей живет на территории комплекса, тем более востребованными становятся услуги различных организаций.

Базовые моменты в инфраструктуре коттеджного поселка

Базовые моменты в инфраструктуре коттеджного поселка

Сегодня, когда коттеджные поселки растут как грибы, вопрос инфраструктуры в них встает довольно остро. Люди, покупающие дома, хотят получить определенный уровень бытового комфорта при сохранении всех преимуществ жизни на природе. Постепенно формируется некий загородный инфраструктурный стандарт.

Как правило, застройщики, планируя коттеджный поселок, ориентируются на семьи с детьми – именно они являются основной целевой аудиторией подобных объектов. Соответственно, продумывая инфраструктуру, архитекторы включают в нее детские площадки, торговые центры с зонами семейного отдыха, детские сады, кинотеатры, спортивные центры и т.п.

Покупатели особенно ценят поселки, которые не просто являются массой разрозненных домов, где каждый живет свой жизнью, а представляют собой комьюнити – то есть объединение семей, проживающих на одной территории и заинтересованных в том, чтобы сделать это пространство лучше, чище, интереснее, разнообразнее, дружелюбнее.

Базовые моменты в инфраструктуре коттеджного поселка

Современный поселок – это полностью законченный в архитектурном плане объект, в котором имеется все для комфортного проживания. И чем значительнее его инфраструктура, тем привлекательнее он для потенциальных покупателей. Сегодня люди хотят, чтобы в пределах пешей доступности можно было купить продукты, сходить на маникюр, сдать вещи в химчистку – словом сделать все то, за чем ранее приходилось ехать в город.

Обычно уровень инфраструктуры определяется на стадии разработки концепции поселка и его проектирования. Ожидания покупателей относительно него зависят от класса коттеджного поселка. Чем он выше, тем серьезнее требования к инфраструктуре объекта, дизайну общественных пространств и строительным материалам для их возведения. То есть коттеджные поселки с лучшей инфраструктурой – это, как правило, комплексы элитной недвижимости. Платя немалые деньги за дом, покупатели хотят видеть в поселке отличный ландшафтный дизайн, современные модные общие зоны отдыха, удобные дорожки для прогулок, велодорожки, пристань при наличии водоема, современные детские площадки, зоны для занятий спортом (хоккейная коробка и баскетбольная площадка, к примеру), хорошие дороги и подъездные дорожки к домам и т.д. Имеет большое значение качество последующего обслуживания территории, инженерных сетей, коммуникаций, а также охрана поселка. В скромном поселке с домами бюджетного уровня уровень инфраструктуры куда проще, а требования покупателей – ниже.

Сейчас существует базовый набор объектов инфраструктуры, который присутствует в любом коттеджном поселке, независимо от его уровня. Это детские площадки, зоны общего пользования, места для прогулок, гостевые парковки, охрана.

Структура развитой инфраструктуры коттеджного поселка

На что следует обратить внимание покупателям, выбирающим дом в коттеджном поселке для постоянного проживания? Рассмотрим основные моменты.

1. Магазины

Структура развитой инфраструктуры коттеджного поселка

Если на территории комплекса есть магазин – это его большое преимущество. Если он отсутствует, необходимо посмотреть, какие объекты инфраструктуры расположены вблизи поселка. Важно, как минимум, иметь доступ к продуктовым магазинам и аптекам на случай невозможности выехать в город. Необходимо также оценить удаленность жилого комплекса от города и длительность поездок до него. Стоит отметить, что сейчас практически нет поселков, в которых бы полностью отсутствовала возможность купить жизненно важные товары.

2. Охрана

Охрана поселка – необходимость и обязательная составляющая жизни в современном жилом комплексе. Без охраны поселок автоматически превращается в садовое товарищество. О безопасности объекта девелопер должен позаботиться уже на стадии строительства. В разных поселках уровень охраны может отличаться – это, конечно, во многом зависит от класса комплекса.

Базовые элементы системы безопасности в поселках – забор вокруг объекта и контрольно-пропускной пункт на въезде в него. В комплексах высокого класса помимо этого осуществляется видеонаблюдение за территорией и патрулирование внутри ее и по периметру. Уровень компаний и работников, которые отвечают за безопасность жителей поселков, зависит от степени элитности жилого пространства. В люксовых поселках охраной занимаются высококвалифицированные специалисты, способные быстро реагировать на форс-мажорные ситуации и эффективно решать возникающие проблемы.

3. Медицинские учреждения

Проблема всех загородных жилых комплексов – в отсутствии возможности оперативно получить медицинскую помощь. Поэтому важно обращать внимание на удаленность объектов здравоохранения от дома, особенно если в семье есть дети и пожилые люди.

4. Расположение

Особое внимание нужно обратить на ряд факторов, связанных с расположением поселка.

  • Наличие леса и водоёма на территории комплекса или рядом с ним. Благодаря близости воды у жителей появляется больше вариантов проведения досуга.
  • Транспортная доступность. Предпочтительнее всего поселки, до которых можно добраться общественным транспортом, хотя обычно недвижимость загородом приобретаю люди, у которых есть автомобили. Тем не менее гораздо удобнее, когда в случае необходимости до дома можно доехать на электричке или автобусе.
  • Экология. Для многих из тех, кто решился поменять городскую жизнь на загородную, экологический фактор был решающим. При покупке дома имеет значение наличие рядом с поселком загруженных автомобильных трасс, свалок, предприятий. Все это может повлиять на качество жизни.

5. Спортивный комплекс

Сегодня уже никто не сомневается в пользе активного отдыха и физических нагрузок. Для многих спорт стал неотъемлемой частью жизни. Соответственно, если инфраструктура коттеджного поселка включает спортивный комплекс, это прибавляет ему очков. Даже если взрослые жители не хотят или не имеют времени посещать его, то дети в большинстве своем ходят на какие-то секции. Для большинства семей их наличие рядом с домом имеет огромное значение. Спортивные центры нередко становятся местом, объединяющим жителей.

Кроме спортивного зала на территории практически любого поселка должна быть хоккейная коробка, которая зимой заливается для катания на коньках, а летом выступает универсальной игровой площадкой. Ее наличие позволяет организовать досуг на свежем воздухе для детей и взрослых.

Детские площадки также должны быть оборудованы спортивными тренажерами по возрасту, чтобы даже самые маленькие жители имели возможность приобщаться к физической культуре. В жилых комплексах среднего и высокого уровня инфраструктура может включать такие объекты, как скейт-парк или роллердром – это позволяет занять молодежь интересным и полезным хобби.

Спортивный комплекс

6. Торгово-развлекательный комплекс

Все, что касается торговли и сферы развлечений на территории коттеджных поселков, зависит от их уровня и стоимости домов. Если застройщик запланировал возвести недорогие объекты недвижимости, то строительство крупного торгового комплекса может быть просто невыгодным и привести к большим сложностям с продажей домов. Часто это провоцирует удорожание стоимости квадратного метра жилья, а также повышение ежемесячных платежей для жителей поселка.

К примеру, расходы на содержание дома и оплату обязательных услуг могут возрасти от 300–400 долларов в месяц до 1000 и более, если на территории имеется фитнес-клуб, бассейн, кафе и т.д. Поэтому в скромных поселках нет разнообразия объектов социально-бытовой и торгово-развлекательной инфраструктуры. Люди просто не имеют возможности платить за все эти бонусы, главный фактор для них при выборе дома – его стоимость.

Серьезная инфраструктура создается либо в элитных поселках, либо в тех, где живет много людей (крупные объекты с более чем сотней домов). Там в этом есть необходимость, и проект обычно окупается. То есть даже в поселках эконом-класса, если они имеют большой размер, есть смысл строить торгово-развлекательный центр, рестораны, спортклуб и т.п. В этом случае они не приведут к росту ежемесячных платежей.

7. Объекты детской инфраструктуры

Объекты детской инфраструктуры

Не все поселки проектируются с учетом интересов семей с детьми, поэтому в процессе поиска дома важно обращать внимание на то, чем можно заняться с ребенком поблизости от дома. Что должно быть на территории:

  • детская площадка и спортплощадка;
  • дорожки для прогулок и зона отдыха;
  • велодорожки;
  • аптека;
  • магазин;
  • в идеале – школа и детский сад.

8. Бонусы

Бонусы

В загородных комплексах бизнес и премиум-класса помимо всего того, о чем шла речь выше, можно встретить дополнительные объекты инфраструктуры вроде медицинских центров, детских клубов и т.п. Например, подмосковный элитный поселок Millennium Park взял премию «Поселок года — 2007» в номинации «Лучший коттеджный поселок класса De lux» именно за счет качественной и востребованной инфраструктуры.

Однако случается и так, что школы, спортзалы, магазины, кафе и другие, казалось бы, важные заведения не пользуются популярностью у жителей элитных коттеджных поселков. Конкретно строительство школы – это вообще довольно рискованное мероприятие, учитывая, как серьезно сегодня родители (особенно богатые люди) относятся к выбору места, где их чадо будет получать образование. Большинство семей готовы возить ребенка в школу за несколько десятков километров, если она считается престижной.

Это касается и спортивных клубов. Многие предпочитают посещать фитнес в городе – там, где они привыкли, и не готовы менять свой зал на новый, даже если он рядом с домом. Для людей это вопрос удобства и ритма жизни: они отправляются на тренировку сразу после работы, чтобы вечер спокойно провести дома и поужинать до определенного времени. В итоге фитнес-клуб в коттеджном поселке оказывается маловостребованным. Именно поэтому в последнее время девелоперы проектируют поселки с минимальным количеством объектов инфраструктуры независимо от их уровня.

Наблюдается тенденция строительства торговых комплексов, спортивных клубов и т.п. вне коттеджных поселков, но рядом с ними. Это дает девелоперам возможность привлечь в эти объекты жителей всех окрестных населенных пунктов и не потерять свою выгоду.

Ценовая политика содержания инфраструктуры коттеджного поселка

Ценовая политика содержания инфраструктуры коттеджного поселка

Хозяину дома всегда важно понимать, из чего складываются ежемесячные и ежегодные платежи за недвижимость. Как мы уже знаем, богатая инфраструктура коттеджного поселка может повлиять на сумму в квитанциях и порой довольно существенно.

Возводя поселок, девелопер включает стоимость строительства инфраструктурных объектов в себестоимость продаваемого жилья. Но на этом участие владельцев домов не заканчивается. В дальнейшем постоянные расходы на содержание часто также ложатся на плечи жильцов, то есть инфраструктура содержится за счет жителей и их абонентских платежей. Бывает и так, что объекты инфраструктуры оказываются довольно прибыльными и окупают сами себя, однако для этого они должны быть рассчитаны на гораздо большую аудиторию, чем жители одного поселка.

Конечно, от покупателей не должна скрываться информация о будущих платежах. Обычно это обговаривается в момент выбора дома. Выплаты могут производиться тремя способами: фиксированный платеж за домовладение (это больше характерно для элитных проектов), платеж, который зависит от размера дома, и комбинированный (фиксированная часть за дом + определенная ставка за землю). Второй вариант – самый распространенный, владельцы больших домов платят больше остальных.

Средняя стоимость эксплуатации инфраструктурных объектов в поселках бизнес-класса составляет 45-75 руб./кв.м. Ставка зависит от типа домовладения, точнее его площади: самая низкая – у владельцев коттеджей, для таунхаусов она выше, и самая высокая – у владельцев квартир. Получается, ежемесячные платежи составляют 12000-20000 рублей для коттеджей, 10000-15000 рублей для таунхаусов, и 4000-8000 рублей для квартир. Покупая недвижимость, человек должен заранее представлять, сколько он будет платить. Кроме того, в договоре должен быть прописан порядок изменения платежей, как правило, это процент роста в год.

Ценовая политика содержания инфраструктуры коттеджного поселка

За инфраструктуру могут отвечать либо управляющая компания, либо собственники жилья (к примеру, объединенные в ТСЖ). Именно они решают, как будет организовано обслуживание объектов, и в какой форме будет осуществляться оплата.

В случае если за всем следит управляющая компания, жители поселка должны подписать с ней договор, согласно которому УК будет производить обслуживание объектов инфраструктуры. Обычно этот документ предусматривает возможность роста платы за ее услуги, но причины должны быть обозначены четко. Этот вариант предпочтителен тем, что при выборе хорошей УК жители могут быть спокойны за состояние инфраструктурных объектов, им не придется заниматься этим в свое свободное время. Когда жители решают вопросы эксплуатации самостоятельно, им необходимо периодически проводить собрания жильцов и определять размер ежемесячных платежей н основании текущих трат.

Стоимость обслуживания инфраструктуры зависит от набора услуг. Чем больше объектов и чем они сложнее в эксплуатации, тем выше будут платежи. К примеру, в поселке бизнес-класса, в котором функционируют спортклуб, бассейн, детский сад и т.п., расходы могут составлять порядка 60 000 – 70 000 руб. в месяц. В небольших поселках эконом-класса нет смысла в работе множества инфраструктурных объектов, так как люди не могут себе позволить платить за них. Если они все-таки построены, то зачастую сдаются в аренду или консервируются.

Часто девелоперы реализуют проекты, выгодные и им, и жителям: они возводят поселок рядом с домом отдыха или в непосредственной близости от уже существующего комплекса. В результате объекты инфраструктуры становятся гораздо более востребованными. Правда такое практикуется в основном в комплексах бизнес и премиум-класса. Примером этого подхода могут служить поселки «Эдем», «Единство», «Дубрава-2», «Яр», «Турар». Их жители могут свободно пользоваться инфраструктурой отеля Foresta, расположенного рядом. Ее эксплуатацией и оплатой занимаются не жители поселков, а сам гостиничный комплекс.

Пример состояния развития инфраструктуры коттеджного поселка

Пример состояния развития инфраструктуры коттеджного поселка

Проанализируем инфраструктуру ближайших от Москвы коттеджных поселков. Пожалуй, лучше всего она развита в элитных жилых комплексах по Рублево-Успенскому шоссе: Жуковка, Горки-2, Николина Гора. По Ново-Рижскому направлению в данный момент происходит активный процесс строительства инфраструктурных объектов. К примеру, неподалеку от поселка Павлово недавно был возведен торгово-развлекательный комплекс, который считается самым крупным в Подмосковье. Однозначно, объект не станет убыточным благодаря большому количеству людей, проживающих вокруг него и давно нуждающихся в подобной точке торговли и развлечений.

Также на Ново-Рижском шоссе был построен центр с названием «Нова Рига», в котором расположились детский сад, школа, медицинский центр, православный храм, торгово-развлекательный комплекс, спортивно-оздоровительный центр, аквапарк, гостиница для обслуживающего персонала, конный клуб и даже гостиница для животных. Довольно внушительная инфраструктура. Жители поселка могут вообще не покидать его территорию и при этом чувствовать себя комфортно.

Однако нужно отметить тот факт, что инфраструктурные объекты такого типа не приносят существенной прибыли. Зачем же тогда застройщики занимаются их возведением? Разумеется, не из альтруистических побуждений. Для бизнеса главное – заработать деньги, и он ищет способы осуществления этого плана. Школы, бассейны, спортивные площадки, разнообразные зоны отдыха, красивый ландшафт – наличие всего этого повышает привлекательность строительного объекта для потенциальных покупателей.

Люди хотят жить в красивом месте, где будет чем заняться в свободное время, где можно отдыхать, не выезжая за пределы поселка. Повысив уровень привлекательности, можно увеличить и цену квадратного метра жилья. Таким образом удастся распродать коттеджи и не потерять деньги на строительстве инфраструктуры – по сути за нее заплатит покупатель жилой недвижимости.

Пример состояния развития инфраструктуры коттеджного поселка

Как уже упоминалось, жители поселков сами платят за обслуживание объектов инфраструктуры на их территории. В комплексах бизнес-класса эксплуатационные расходы составляют в среднем 1-2 доллара с квадратного метра дома ежемесячно. В эту сумму входит охрана поселка, обслуживание инженерных коммуникаций, детских площадок, прогулочных зон, бассейна.

Расходы по эксплуатации объектов инфраструктуры делятся на всех жителей коттеджного поселка. Соответственно, размер платежей зависит от количества домов в поселке, а также от его уровня. У владельцев недвижимости в комплексах эконом-класса в квитанциях фигурирует сумма в 150-300 долларов, у тех, кто живет в поселках бизнес-класса – 300-600 долларов, жители домов элитного уровня платят от 600 до 1500 долларов в месяц.

Разрабатывая концепцию коттеджного поселка и планируя его инфраструктуру, девелопер должен все очень тщательно просчитать, каждый объект должен быть хорошо продуман, а его строительство – экономически обосновано. Как минимум, они должны быть самоокупаемыми, а в идеале – приносить прибыль. Необходимо понимать, что в маленьком поселке, отгороженном от внешнего мира забором и пропускным пунктом, может быть не востребован детский сад или ресторан, в итоге проект станет убыточным. Чем большему количеству людей открыт доступ к объекту, тем выше шансы на то, то он станет популярным и принесет деньги.

К примеру, в коттеджном комплексе Горки-2 произошло закрытие двух инфраструктурных объектов по причине слишком высоких ежемесячных платежей за их обслуживание. В поселке работали бассейн и ресторан. Учитывая, что плата за них делилась всего на 30 домов, сумма выходила немалая даже для тех, кто может себе позволить покупку дорогой недвижимости. Она могла доходить до 1500 долларов в месяц. Очевидно, что бассейн и ресторан получались «золотыми», поэтому жители поселка приняли решение отказаться от них.

Чтобы избежать подобного итога, можно открывать объекты для всех желающих, создавая отдельный въезд на их территорию и дополнительную парковку. Также может существовать система скидок для жителей коттеджного поселка, которая позволит несколько разгрузить владельцев домов в финансовом отношении. Благодаря этим мерам объект может быть сохранен, не придется прекращать его эксплуатацию, но при этом на жителях не будут лежать обязательства по оплате огромных счетов.

Способы избежать «подводных камней», связанных с инфраструктурой

Способы избежать «подводных камней», связанных с инфраструктурой

Инфраструктура коттеджного поселка – это не только комфорт, разнообразие вариантов досуга и удобства в быту. Это еще и ряд подводных камней, о которых думает не каждый домовладелец, приобретая недвижимость. Ежемесячные платежи – порой немалые – становятся для многих серьезным бременем. Поэтому покупателю необходимо заранее решить, какие объекты инфраструктуры ему жизненно необходимы, и он готов в будущем за них платить, а какие будут только высасывать средства из кошелька. Исходя из этого, нужно выбирать поселок, отвечающий этим требованиям.

Выбирая поселок и дом, необходимо изучить проект комплекса, посмотреть, каковы сметная стоимость заявленных объектов инфраструктуры (если они еще не построены) и ориентировочные ежемесячные платежи за их обслуживание. Важно понимать, из каких частей состоит этот взнос. Кроме того, стоит выяснить, кто будет обслуживать поселок – объединение жителей или управляющая компания. Если выбран второй вариант, нужно внимательно прочитать договор с УК и выяснить, каков порядок изменения размеров ежемесячных взносов.

Получается, инфраструктура коттеджного поселка – очень важный фактор при покупке дома. Она способна обеспечить его жителей всеми благами цивилизации при некоторой удаленности от города. Но в то же время может стать камнем преткновения в процессе выбора жилья.

Возврат к списку