8 (812) 677-91-71 8 (499) 678-08-78

Спросить
online

Задайте свой вопрос в Telegram Напишите нам в WhatsApp

Задайте вопрос
online

Задайте свой вопрос в Telegram Задайте свой вопрос в WhatsApp
Мы на связи. Звонок бесплатный
8 (812) 677-91-71 8 (499) 678-08-78
Получить чек-лист
x
Комплексное освоение территории: концепция, характеристики, преимущества и недостатки
22 апреля 2022

Комплексное освоение территории: концепция, характеристики, преимущества и недостатки

Комплексное освоение территории – пока еще относительно новая тенденция в жилищном строительстве, но ее преимущества очевидны. Прежде всего это экономическая выгода, причем как для девелоперов, так и будущих покупателей квадратных метров.

Также благодаря совокупности проведенных работ на участке появляется социальная и торговая инфраструктура, обеспечивающая людям максимальный комфорт проживания. Это сказывается на популярности такого рода жилья среди потенциальных покупателей. Но давайте обо всем по порядку.

Концепция комплексного освоения территорий

Комплексное освоение территории реализуется в целях жилищного строительства по площади от ста тысяч квадратных метров. В проект включаются многоквартирные дома, которые имеют общий стиль и архитектурный план. При этом квартиры в любом из зданий стоят примерно одинаково. 

Концепция комплексного освоения территорий

Комплексное освоение территории ориентировано на покупателей со средним достатком, в нем можно найти квартиры как эконом-, так и бизнес-класса.

Земельный участок для комплексного освоения территории обычно находится ближе к краю большого города, а также у него есть свои коммунальные сети. Благодаря такому строительству образуются новые микрорайоны. 

Стоит заметить, что такая застройка была особенно востребована во время СССР, а именно в тридцатые годы. Тогда же создавалось большое количество микрорайонов на пустом месте, а в некоторых случаях их масштабы достигали городских. Хотя цели, для которых строились комплексы в Советском Союзе, значительно отличаются от тех, которые преследуют современные застройщики.

В СССР стремились к освоению как можно большего количества места, не учитывалась архитектурная составляющая. Именно поэтому советские здания выглядят так скромно и серо.

В наше время застройщики акцентируют внимание еще и на стилизации и комфорте квартир. Зачастую можно услышать то, что они продают не столько жилье, сколько уютную жизнь. 

Основные характеристики проектов КОТ

Комплексное освоение и развитие территорий не только о постройке новых жилых домов, сюда включаются такие составляющие, как само место постройки, доступность транспорта и магазинов.

Обычно для достижения комфорта в отношении этого застройщики также планируют создание торговых центров и жизненно необходимых коммерческих и деловых точек.

Основные характеристики проектов КОТ

Современные застройщики особенно тщательно прорабатывают проекты качества жизни, что подразумевает под собой развитие архитектурной составляющей, в целом ее практичности для дальнейшего уюта жителей и развития экономики. 

Конечно, создание комплексного освоения территории требует больше финансовых затрат и времени, чем построение одного здания. Но это вытекает в такие плюсы, как более благоустроенная жизнь и среда на большей площади, а также такая застройка куда более выше ценится на рынке. 

Особенности, которые помогут в определении комплексного освоения территории:

  • Площадь всей застройки занимает минимум 10 га.
  • Реализация проекта занимает много времени и проходит в несколько этапов.
  • Все КОТ выглядит лаконично в плане архитектуры и удобства расположения зданий.
  • Включает в себя как жилую недвижимость, так и деловую, коммерческую.

Чтобы начать реализацию проекта, застройщику надо выкупить землю у города. Для комплексного освоения территории проводится аукцион, где застройщик получает право девелопмента участка.

Далее заключается договор, по которому он должен обустроить территорию всеми необходимыми средствами связи и перевести их в распоряжение государством. Тогда он имеет право арендовать землю на продолжительное время.

Самым важным моментом в этом списке является договор. Для его осуществления создан даже отдельный акт, где прописаны все его особенности. Предлагаем вам рассмотреть далее некоторые из них. Так, в обязанности застройщика входит подготовка полного плана проекта КОТ, где будет указана вся совокупность учреждений.

Только юридическое лицо, выигравшее на аукционе, и представители госструктур имеют право подписать договор. Обычно он включает в себя обязательную передачу всех инженерных сетей для равноценности всех мест города в сроки, установленные по соглашению.

Итак, очевидно, что именно момент заключения договоров прописан наиболее тщательно.

Явные преимущества программ комплексного освоения территорий

Конечно, несомненным плюсом комплексного освоения территории можно назвать то, что все здания в нем спланированы под один стиль на довольно большой площади. Оно включает в себя инженерную и коммуникабельную составляющую, которые рассчитываются исходя из оптимального количества жильцов проекта.

Явные преимущества программ комплексного освоения территорий

Грамотно распределены деловая и коммерческая недвижимость, которые способны полностью удовлетворить запросы потребителей. Также учитывается движение общественного и личного транспорта, дороги выстраиваются таким образом, чтобы можно было без труда как выехать из микрорайона, так и заехать в него.

В правильно спланированном комплексном освоении территории жители могут работать вблизи от дома и отдыхать, не выезжая из него. Прогулка по парку, поход в кафе или по магазинам – все это доступно в одном микрорайоне. Также внутри создаются детские сады и школы, чтобы обеспечить комфорт жителям с детьми.

Не стоит забывать и об экологии, на нее грамотные застройщики обращают внимание в особой степени. Сложно наслаждаться жизнью, когда под окнами постоянный шум и дым от машин.

Поэтому комплексное освоение территории строится таким образом, чтобы здания находились на большом расстоянии друг от друга, а рядом не находилось никаких заводов и не было возможности их создать. Благодаря такому подходу внутри микрорайона царит тишина.

К тому же стоит обратить внимание еще и на себестоимость КОТ. Обычно для застройки действует правило, что чем большую площадь ты обустраиваешь, тем меньше это выйдет по цене. Так что многие застройщики готовы планировать структуру более масштабной территории.

Возможные недостатки программ КОТ

Чаще всего сложности в построении КОТа заключаются в желании застройщика получить наибольшую выгоду от проекта, а также в несогласованности между девелоперами и муниципальным управлением.

Нюанс при строительстве КОТов

Обычно строители не заинтересованы в том, насколько комфортной будет жизнь покупателей квартир. Застройщик гарантирует качество жилья, все остальное не входит в круг его обязанностей. Ему важно лишь завершить проект и продать как можно больше квартир, чтобы получить наибольшую прибыль.

Проектировщика не так волнует то, сколько школ, магазинов, медпунктов нужно для будущих жителей и будет ли их количества хватать, настолько удобен выезд и въезд в микрорайон. Ответственность за это несут местные чиновники, и они должны согласовывать количество учреждений с девелоперами, чтобы обеспечить обещанное удобство. 

На самом деле количество той или иной необходимой недвижимости далеко не всегда реализовывается. Вполне вероятен такой исход событий, когда строители и местные власти не могут договориться о том, на ком будет вся ответственность за строительство магазинов, школ, дорог и так далее.

При этом больше всего теряют жители микрорайона, которым в итоге приходится часами застревать в пробках, потому что внутри недостаточное количество детских садов или мест отдыха. 

Срок комплексного освоения территории, а именно время, которое нужно для начала подготовительных работ, также является еще одним минусом.

Сложность вызывает и то, что перед началом строительства застройщик обязан обеспечить наличие всех необходимых коммуникаций. Для этой цели могут объединиться несколько девелоперов, которые занимаются строительством на одной территории. Но тогда возникает проблема в том, договорятся ли они о едином архитектурном стиле всех зданий.

При этом, даже если им удалось согласовать общую концепцию строительства, уходит на задний план вопрос о количестве деловой и коммерческой недвижимости и насколько удобно будут проложены дороги. 

Требования к реализации проектов

Не стоит исключать и возможность того, что ЖКХ не согласится сотрудничать. Поставщики необходимой электроэнергии, воды имеют свои планы, которые могут разниться с разработкой девелоперов.

Бывали случаи, когда строительство КОТа уже подходило к концу, а о создании инженерных систем и качестве их работы еще не было полноценного решения и договора. В таких случаях обоим приходится продолжительное время выяснять отношения и искать компромисс, что может затянуться на время, куда больше отведенного на строительство. 

Нюансом при строительстве КОТов можно назвать еще и то, что деловая и коммерческая недвижимость строится самой последней, так что новым жильцам приходится жить в домах, рядом с которыми нет магазинов. Самое неприятное в этом то, что создание объектов инфраструктуры может быть отложено на несколько лет. 

А случается и так, что на месте парковки начинает возводиться еще один многоквартирный дом. Это связано с тем, что девелопер хочет получить как можно большую выгоду со строительства, и готов для этого жертвовать комфортом жильцов, строя высотки чуть ли не вплотную друг к другу.

Сокращается количество автостоянок настолько, что свыше половины квартирантов не могут припарковать свою машину внутри микрорайона. Из-за создания «муравейников» падает уровень жизни, и вряд ли покупатель будет рад жить в переселенной местности, хоть и в тихом чистом районе.

Требования к реализации проектов

  1. Перед строительством застройщик должен проанализировать рынок, начиная с территории строительства и особенностей местности, на которой будет в дальнейшем возводиться КОТ, и заканчивая услугами ЖКХ и наличием общественного транспорта поблизости, как прокладывать дороги.
  2. Далее должен быть создан мастер-план. Это документ, в котором проект расписан до мелочей: что будет строиться первым, какая недвижимость будет наиболее ценной, какая площадь на что отводится, насколько близко располагать дома, дорожные пути, «вид сверху», архитектурный стиль и тому подобное. 
  3. При создании плана КОТ надо учитывать моменты, касающиеся инфраструктуры.
  4. Обязательно надо учитывать стоимость квартир в микрорайоне, они должны быть разными как в цене, так и в практичности.
  5. Важно обратить внимание на экологическую составляющую КОТа. В план застройки надо обязательно включить основы зеленого строительства. Отталкиваясь от него, можно планировать местонахождение той или иной недвижимости, вид территории. 
  6. Должен быть создан договор о комплексном освоении территории, который будет включать в себя время строительства. Директивно ставится дата начала и конца строительства проекта, последний из которых может редактироваться в зависимости от скорости застройки градкомплексов и инфраструктуры.
  7. Капитальные вложения в создание КОТа играют наибольшую важность при определении срока строительства.
  8. Надо учитывать интересы и муниципальной власти, и федеральных органов власти, и компании-застройщика, также они должны заниматься планированием и работой над проектом втроем.

    Для осуществления этой цели созданы механизмы частно-государственного партнерства.

Распределение очередности застройки

Важно распланировать последовательность строительства недвижимости, чтобы как можно меньше растягивать срок строительства. Застройщики создают план, исходя из факторов, которые помогают грамотно распределить очередность и время строительства каждого объекта градкомплекса. 

Распределение очередности застройки

Итак, для начала надо оценить местонахождение градкомплекса внутри комплексного освоения территории, где он будет находиться относительно других, как будет проложено ЖКХ, какой рельеф местности, на которой он будет возводиться.

К тому же необходимо держать в голове и то, на каком расстоянии расположен источник строительных материалов, трудовых ресурсов. 

Не последнюю роль играет то, в какой последовательности будут строиться дорожные пути, объекты инженерной инфраструктуры, деловая и коммерческая недвижимость, парки и места отдыха.

Очередность застройки жилого комплекса устанавливается при учете необходимости создания на начальном этапе достаточного задела по подготовке и инженерному оборудованию территории. 

Обычно весь микрорайон разделяется на несколько небольших территорий, на которых планируется последовательность строительства недвижимости. Это наиболее эффективно помогает грамотно распределить количество строительных работ о время подготовительного периода и работ по непосредственно строительству.

К тому же это дает возможность четко распределить мощности строительно-монтажных организаций, размеренно и ускоренно обустраивать объекты инфраструктуры, чтобы они уже полноценно функционировали. Разбивая всю территорию таким образом, надо иметь в виду то, в какой последовательности и насколько рационально будут вводиться в эксплуатацию предприятия. 

Итак, исходя из всего вышеописанного, можно сказать, что комплексное освоение территории – это отличный вариант, по которому реализуется строительство не просто жилых домов, а целого микрорайона, который будет обладать повышенным комфортном уровня жизни.

Покупатель квартиры в КОТе, как уже говорилось раннее, приобретает, помимо жилплощади, еще и доступ ко всем сферам отдыха недалеко от дома. 

Но российские КОТы еще только начинают развиваться, чтобы достигнуть уровня европейской жизни, надо еще постараться. В первую очередь это относится к расширению возможностей договоров между властями и компанией-застройщиком. Только благодаря их честному сотрудничеству возможно последовательное создание действительно комфортных для жизни микрорайонов.

Возврат к списку