Этапы, методы и результаты обследований зданий и сооружений

Все этапы обследования зданий важны, исключить какой-то не получится, иначе грош цена такой оценке. Об этом знает каждый специалист в строительной области. Если решено проводить анализ строения, то делать это нужно по всем правилам и требованиям, которые, кстати, закреплены на законодательном уровне.

Обследование зданий необходимо в разных ситуациях: хозяин решил достроить второй этаж, МКД нуждается в капитальном ремонте, собственник хочет выставить объект на продажу и т. д. В некоторых случаях процедура оценки здания обязательна, а в некоторых проводится по желанию владельца. Мы настаиваем на этой процедуре в любом случае во имя безопасности. Да, услуга дороговата, но ней можно сэкономить.

Описание и виды обследований зданий и сооружений

Процесс обследования объектов заключается в их экспертной оценке. При этом выявляются возможные дефекты технического состояния зданий и сооружений. По завершении этих мероприятий специалисты выносят решение о дальнейших действиях в отношении обследованного объекта. В частности, решают, будет ли данное строение ремонтироваться, реконструироваться, либо же оно подлежит сносу.

Обследование должно выполняться только квалифицированными специалистами, профессионализм которых напрямую повлияет на длительность и качество работ. Грамотный подход заключается в предварительном изучении документации по обследуемому сооружению. Также проверяется соответствие фактического состояния дома требованиям действующих нормативов.

Все этапы технического обследования зданий и сооружений должны в итоге решить главную задачу — подтвердить безопасность эксплуатации объекта. В процессе работ также выявляются технические проблемы эксплуатируемого дома. При этом определяют, какие части конструкции нуждаются в ремонте, а какие необходимо заменить.

Понятие технического обследования закреплено в ГОСТ Р 31937-2011, где также регламентированы правила проведения соответствующих процедур. Там же указывается, сколько этапов технического обследования зданий и сооружений необходимо проводить и в каком порядке.

В соответствии с указанным документом комплекс данных мероприятий призван определить работоспособность объектов строительства, выявить потребность отдельных конструктивных узлов в ремонте или реконструкции. В результате проведения предварительного исследования получают полную информацию о том, какие именно мероприятия следует проводить.

ГОСТ определяет несколько типов таких проверок:

• периодические плановые обследования (частота проведения указывается в документе);
• предупреждающие проверки (при наличии оснований для технического обследования);
• добровольные проверки (по желанию собственника здания или сооружения).

Если объект пострадал в результате пожара или аварии, он должен обследоваться в обязательном порядке, поскольку конструкция могла получить опасные повреждения. Внеплановое обследование рекомендуется проводить и при появлении визуальных дефектов на конструктивных элементах здания. Эти повреждения также потенциально опасны.

Цели технического обследования зданий

Проведение технического обследования организаций необходимо, если:

1. Владелец объекта планирует реконструировать здание

   Перед ремонтными работами и реконструкцией собственнику здания потребуется получить сведения о данной недвижимости. Для этого владелец обращается к специалистам, которые проводят соответствующие мероприятия. В дальнейшем эти сведения служат основой для проектирования и экспертизы здания.

2. Объект недвижимости нуждается в капитальном ремонте

   В результате проверок получают данные о частях недвижимости, нуждающихся в ремонтных работах.

3. Возобновляется строительство объекта после длительного перерыва

   Выполнение обследования позволит продолжить стройку и успешно ввести объект в эксплуатацию. В будущем это предотвратит возможные конструктивные проблемы.

4. Планируется сделка по покупке или продаже недвижимости;

   Результат технического обследования даст исчерпывающую информацию о состоянии объекта и поможет сформировать конечную стоимость. Кроме того, проверки позволяют оценить примерную сумму, которую нужно будет вложить в здание для дальнейшей эксплуатации.

5. Владелец объекта желает защититься от вероятных технических рисков.

   Для этого нормативной документацией регламентированы периодические обследования зданий и сооружений каждые 5-10 лет. На срок эксплуатации объекта недвижимости влияют внешние условия.

Регулярность проведения обследований

Комплекс мероприятий по техническому обследованию недвижимости требует от исполнителей знания всех действующих строительных стандартов. В частности, ГОСТ 3937-2011 регламентирует периодичность проведения таких проверок. Согласно данному документу, здание или сооружение нуждается в техническом обследовании:

• не ранее, чем через два года после ввода сооружения в эксплуатацию;
• каждые 10 лет при стандартных условиях эксплуатации;
• каждые пять лет, если здание эксплуатируется в неблагоприятных условиях (в сейсмически опасном регионе, в условиях повышенной влажности и т. д.).

3 этапа обследования зданий

Первый этап заключается в предварительном обследовании объектов недвижимости, в ходе которого собираются исходные данные о зданиях и сооружениях, оценивается общее состояние конструктивных элементов этих объектов, составляется план работ для последующих этапов проведения обследования зданий.

В частности, специалисты визуально осматривают обследуемое строение, выясняют дату его возведения и сроки эксплуатации, а также общую характеристику (объемно-планировочное решение, конструктивные особенности, данные по инженерным коммуникациям). Определенное внимание при этом уделяют оценке микроклимата, включая температурный и влажностный режимы, характер влияния агрессивных составов на строительные конструкции. Также собираются данные по антикоррозийным мерам. Кроме того, в рамках предварительного обследования изучаются архивные сведения по проведенным инженерным изысканиям и по предыдущим подобным обследованиям данного объекта.

Второй этап представляет собой детальную проверку зданий и сооружений. В процессе этого также визуально обследуют строительные конструкции, при обнаружении видимых повреждений и дефектов фотографируют их. Выполняются замеры различных прогибов и деформаций, определяются характеристики материала несущих элементов здания. Проводится мониторинг фундамента с целью отслеживания его осадки и деформации грунта под ним. На данном этапе также берутся пробы материалов, которые затем анализируются в лабораторных условиях.

Это интересно!

“Эксплуатационный контроль здания: когда и зачем”

Подробнее

Третий этап полностью посвящен камеральной обработке полученных данных и поверочным расчетам. Последние являются важным подэтапом в рамках экспертизы конструктивных элементов здания, в результате чего определяются несущая способность конструкций и их эксплуатационная надежность. Для проведения данных расчетов используют результаты второго этапа: выявленные дефекты объекта, измеренные отклонения, степень коррозионного износа конструктивных элементов, фактические прочностные параметры материалов и составленные расчетные схемы, степень влияния температурного воздействия, характер просадок грунта и пр. Поверочные расчеты конструкций обязательно присутствуют в экспертных заключениях и выполняются как вручную, так и с помощью программ.

Методы обследования зданий

На различных этапах обследования строительных конструкций зданий и сооружений используются следующие методы:

• Визуальный осмотр. Определяются внешние дефекты здания. Как правило, это происходит на первоначальном этапе проверок.
• Ультразвуковой метод. Данной методикой выявляют скрытые дефекты в конструктивных элементах, а также устанавливают прочность материала, определяют глубину трещин.
• Электромагнитные методы, включая георадарное обследование. С их помощью изучают масштабы скрытых дефектов в основаниях под зданиями и железнодорожными путями. Таким же образом определяют внутренние повреждения в трубопроводах, фиксируют оползневые явления под автодорогами и в зоне влияния водохранилищ.
• Радиометрический метод. Данной методикой выясняют плотность строительных материалов (в частности, бетона).
• Нейтронный метод. Также используется для определения плотности бетона и камня. Кроме того, этим методом определяют степень увлажнения материалов.
• Электрооптический метод. Устанавливаются показатели вибрации в конструкциях.
• Методы сжатия и отрыва с изгибом. Этими методиками определяется прочность бетона.
• Метод пластической деформации. Таким способом оценивают прочность материала, выясняют его деформируемость.
• Пневматический метод. Используется для определения воздухопроницаемости.
• Акустический метод. Данным методом определяют звукопроницаемость перекрытий и стен здания.
• Тепловизионный метод. Используют с целью выяснения степени теплозащиты конструкций. Так же проверяют системы отопления и водоснабжения, определяют участки перегрева у электрических приборов.
• Геодезическая съемка. По результатам съемки выявляют деформацию конструктивных элементов зданий и проверяют наличие осадки фундамента.

Результаты обследований зданий и сооружений

По завершении всех проверок оценивается текущее состояние здания, на основании чего выносится вердикт, можно ли его эксплуатировать дальше. В результате объект недвижимости относят к одной из следующих категорий:

• здание в нормативном состоянии (отсутствуют факторы, препятствующие нормальной эксплуатации);
• здание в удовлетворительном состоянии (несущая способность конструкции находится в пределах нормы, однако отдельные параметры не соответствуют смете или нормативам);
• здание в состоянии ограниченной работоспособности (имеются серьезные дефекты конструкции, снижающие основные характеристики сооружения и повышающие риск обрушения здания);
• здание в аварийном состоянии (существует значительный риск разрушения здания).

В последнем случае эксплуатация объекта запрещена до приведения его в нормативное или удовлетворительное состояние. Если определена ограниченная работоспособность, предписывается проведение капитального ремонта и последующих повторных проверок.

Эксплуатация здания в нормативном либо удовлетворительном состоянии разрешена и не ограничена. Однако во втором случае обследования придется проводить чаще.

По результатам выполненных проверок и осмотров составляется итоговый протокол, который затем передается заказчику работ. Кроме того, в комплект передаваемой документации входят чертежи, отчеты об осмотре и техническом состоянии, экспертное заключение с рекомендациями.

4 способа сэкономить на обследовании зданий

На конечную стоимость комплекса проверок влияют тип сооружения, его размеры и требования технического задания.

Существует несколько способов экономии на данном мероприятии. Приведем их ниже.

1. Отказ от лишних услуг

   Не стоит выбирать полный комплект проверок, если вы в этом не нуждаетесь. Определите лишь те конструктивные элементы объекта недвижимости, в отношении которых возникают сомнения, и попросите обследовать только их. Благодаря сокращению объема работ существенно уменьшается их стоимость.

2. Самостоятельное покрытие транспортных расходов

   Стоимость обследования будет дороже, если объект труднодоступен. По возможности обеспечьте транспорт для специалистов. Например, доставьте их к месту обследования на своем личном автомобиле. Таким образом вы заметно снизите стоимость работ за счет исключения из сметы транспортных расходов.

   

   Это интересно!

   “Проектная подготовка капитального строительства”

   Подробнее
3. Выбор недорогого исполнителя

   Рынок сегодня предлагает множество компаний, которые специализируются на технических обследованиях. Это дает вам возможность составить список подрядчиков, обзвонив предварительно всех и получив информацию по услугам и ценам. Сформируйте такой перечень, укажите в нем названия компаний, контактные данные и все полученные сведения, после чего выберите наиболее подходящего подрядчика.

   Однако в этом способе имеется и существенный недостаток. Большой выбор компаний увеличивает шансы нарваться на недобросовестных исполнителей и откровенных мошенников. В лучшем случае вам передадут недостоверные сведения, в худшем предоставят поддельный отчет.

   Поэтому в процессе обзвона компаний и выбора приемлемого подрядчика обязательно изучите отзывы о выбранном исполнителе на профильных интернет-площадках. Желательно также поинтересоваться у знакомых, насколько известна им эта компания.

   Перед заключением договора с выбранным подрядчиком досконально обсудите пункты документа, по которым у вас есть вопросы. Прислушайтесь к своей интуиции. При малейших сомнениях откажитесь от сотрудничества либо привлеките к работе опытного юриста.

4. Участие в программах лояльности

   Многие фирмы, работающие в сфере строительных экспертиз, предлагают своим клиентам участие в программах лояльности. Особенно часто это встречается у крупных холдингов и компаний с представительствами по всей стране.

   Обращайте внимание на наличие таких программ. Вполне вероятно, что у надежной и проверенной компании окажется крайне выгодное предложение.