Получить чек-лист
x
Проект планировки коттеджного поселка: как составить правильно и что учесть
19 июля 2021

Проект планировки коттеджного поселка: как составить правильно и что учесть

Многие люди стремятся за город – поближе к природе, чистому воздуху, тишине. По этой причине для строительства хорошего и отвечающего всем современным требованиям жилья необходимо составить качественный проект планировки коттеджного поселка.

Какие риски следует учесть и какие документы подготовить? Как правильно составить проект и какие моменты в нем отразить? Обо всем этом мы рассказали в нашей статье, прочитав которую, вы сможете лучше ориентироваться в данных вопросах.

Описание коттеджного поселка

Описание коттеджного поселка

Коттеджным поселком называют комплекс индивидуального жилья, возведенный по генеральному плану застройки данной территории. Дома здесь строятся по современным технологиям и с применением современных либо традиционных материалов.

Особенно солидно выглядят коттеджи из оцилиндрованного бревна. Постройки такого типа обладают особой эстетикой, их принято считать экологичными. Коттеджные поселки отличаются от стандартных дач по следующим признакам:

  • индивидуальная планировка жилых зданий;
  • специально разработанный ландшафтный дизайн территории;
  • гораздо более высокие расходы на строительство и эксплуатацию;
  • расположение в привлекательных местах;
  • оборудованные и качественные подъездные пути;
  • полная оснащенность инфраструктурными объектами социального, образовательного, спортивного и торгового характера с удобным их расположением;
  • относительная автономность инженерных коммуникаций;
  • собственная круглосуточная охрана поселка.

Какая-либо принятая классификация таких поселений на данный момент отсутствует.

Описание коттеджного поселка

Тем не менее, застройщики иногда выделяют коттеджные поселки выходного дня, поселки для постоянного проживания, курортные поселения, сельскохозяйственные «ранчо». Во всех случаях дома могут быть эконом-класса, бизнес-класса и элитными. Концепция таких поселков подразумевает для недорогих коттеджей минимальную площадь придомовой территории, равную 50 соткам. При этом участок должен быть оснащен удобным подъездом с твердым покрытием для круглогодичного использования.

Возможность подключения проводного телефона, интернета, а также обеспечение устойчивой сотовой являются рекомендуемыми опциями. Обязательно обустраивается система видеонаблюдения, монтируются пожарная, охранная и другие типы систем безопасности.

В среднестатистическом коттеджном поселке насчитывается около 100 жилых домов. Площадь недорогого коттеджа обычно составляет 250 кв. м. Недвижимость элит-класса, как правило, вдвое крупнее.

Особенности разработки проекта планировки коттеджного поселка

Особенности разработки проекта планировки коттеджного поселка

Жители городов, уставшие от суеты и грязного воздуха, мечтают переехать в загородный дом. Собственное жилье за городом — это и престижно, и экологично, и комфортно. Неудивительно, что на рынке строительства коттеджей наблюдается устойчивый рост спроса.

Преимущества проживания в отдельном загородном доме очевидны: близость к природе, свежий воздух, тишина, отсутствие соседей за стеной. Дополнительную привлекательность жизни в коттеджном поселке создают постоянная охрана на въезде в поселок, наличие разносторонней и удобно расположенной инфраструктуры. По статистике большая часть покупателей стремится сэкономить и выбирает практичное жилье, разработанное по типовым проектам.

Перед проектированием территории поселка застройщик проводит подготовительные мероприятия: выделяет планировочные структуры, устанавливает границы зон общего пользования и участков под застройку капитальными домами, составляет план развития поселка и определяет характеристики этого развития.

Иначе говоря, проект планировки содержит описание участков и типов коттеджей, схему дорог и парковочных мест, местоположение игровых и прочих функциональных зон общего пользования.

Данный документ обязательно должен разрабатываться перед строительными работами на основании Федерального закона №190-ФЗ от 29.12.2004. Этот законодательный акт регламентирует градостроительные нормы, поскольку земли, отведенные под застройку, либо не имеют изначально градостроительной документации, либо наделены другим разрешенным целевым использованием (которое придется менять).

Нормативно-правовая база проектирования коттеджного поселка

Нормативно-правовая база проектирования коттеджного поселка

Для территорий, расположенных на землях сельского хозяйства, используется обычно следующая нормативная база:

  • Генеральный план муниципального образования, на территории которого планируется возведение поселка.
  • Федеральный закон №190-ФЗ от 29.12.2004 г. «Градостроительный кодекс Российской Федерации».
  • Федеральный закон №66-ФЗ от 15.04.1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
  • СП 11-106-97 «Порядок разработки, согласования, утверждения и состава проектно-планировочной документации на застройку территорий садоводческих объединений граждан».
  • Региональные градостроительные нормы.
  • Прочие законодательные акты федерального и регионального значения.

Нормативно-правовая база проектирования коттеджного поселка

Какие же документы потребуются проектировщику для начала разработки? Прежде всего, заказчик должен предоставить следующие материалы:

  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • кадастровый план участка в границах проектирования;
  • копия распоряжения по проектированию;
  • правоустанавливающие документы на существующие и подлежащие сносу объекты;
  • задание на проектирование;
  • градостроительный план участка;
  • картографические материалы по результатам инженерно-геодезических изысканий в масштабе 1:500, помимо собственно участка включающие территорию как минимум в 50 м от границ участка и отображающие в цветном исполнении все инженерные коммуникации согласно градостроительному плану;
  • технические условия на подключение внутренних коммуникаций к внешним сетям с указанием точек подключения;
  • материалы инженерно-геологических изысканий в соответствии с техническим заданием.

Структура проекта планировки коттеджного поселка

Структура проекта планировки коттеджного поселка

Проектная документация включает в себя утверждаемую основную часть и материалы по обоснованию этой части.

1. Состав основной части:

  • Чертежи планировки коттеджного поселка с отображением красных линий, границ имеющихся и проектируемых элементов планировки, зон размещения капитальных зданий и сооружений.
  • Пояснительная записка.

Включает в себя сведения о размещении объектов капстроительства, план развития поселка с учетом плотности застройки и других параметров, план развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры. Также здесь определяется очередность развития коттеджного поселка.

2. Состав обосновательной части

Графический раздел:

  • Схема планировки поселка с отображением границ элементов этой планировки либо фрагмент соответствующего участка карты.
  • Схема организации дорожного движения, в том числе общественного транспорта, а также пешеходного движения внутри поселка.

Отображаются все планируемые объекты транспортной инфраструктуры с учетом существующих и прогнозируемых потребностей жителей в транспорте.

  • Схема территорий с особыми условиями использования территории при их наличии или планировании.
  • Cхема существующих капитальных зданий и сооружений, включая линейные, подлежащие сносу и недостроенные объекты.

Здесь же указываются запланированные подходы к водоемам для обеспечения свободного доступа.

  • Схема вертикальной планировки участка с указанием элементов инженерной подготовки и защиты территории.

Схема вертикальной планировки участка с указанием элементов инженерной подготовки и защиты территории

Пояснительная записка содержит в себе следующие сведения:

  • Материалы, обосновывающие разграничение зон размещения капитальных зданий и сооружений.
  • Список мер по защите участка от природных и техногенных чрезвычайных ситуаций, по обеспечению пожарной безопасности и по удовлетворению требований гражданской обороны.
  • Список мероприятий по охране окружающей среды.
  • Материалы, обосновывающие очередность развития поселка.
  • Другие материалы по обоснованию принятых решений по планировке участка.

Примеры проекта планировки дачного поселка

Примеры проекта планировки дачного поселка

Примеры проекта планировки дачного поселка

Примеры проекта планировки дачного поселка

Примеры проекта планировки дачного поселка

Порядок и тонкости проектирования коттеджных поселков

Порядок и тонкости проектирования коттеджных поселков

Грамотно продуманный бизнес-план гарантирует успех любого начинания. Этот план служит основой для проектирования коттеджного поселка. Наиболее важные этапы проектной разработки:

  1. Маркетинговый анализ данного сегмента рынка недвижимости.

    Прежде всего необходимо выявить прямых конкурентов и определить их ценовую политику. Изучаются предложение и спрос не только отдельных коттеджей, но и всего комплекса инфраструктурных объектов, размещенных в пределах поселка.

  2. Изучение земельного участка, где предполагается строительство поселка.

    Этот этап напрямую определяет успех всего дела. Здесь выявляются действующие инженерные сети. Если коммуникации отсутствуют, проектировщики рассматривают возможность их проведения и рассчитывают ориентировочную стоимость этих работ. Выясняется, насколько удалены от поселка крупные транспортные пути, естественные водоемы и лесные массивы.

  3. Формирование архитектурных и инженерных разделов проекта.
  4. Оценка вложенных средств.

    Общие инвестиции складываются из затрат на оформление всей документации и расходов на обустройство строительной площадки (если она расположена на сложной местности).

  5. Управление поселком.

    Управляющим может быть сам создатель бизнес-плана. Задачи данного управления заключаются в расчете ежемесячных взносов, предназначенных для обслуживания поселка, проведения планового ремонта всех коммунальных систем, обеспечения круглосуточной охраны и периодической уборки территории. Если управленческие функции переданы сторонней организации, все указанные задачи возлагаются на нее.

  6. Оценка прибыльности.

    На данном этапе специалисты подсчитывают предполагаемую прибыль после реализации проекта. За исходный параметр берется стоимость одного квадратного метра жилой площади.

  7. Анализ рисков.

    В первую очередь учитываются факторы с самым высокими рисками. Наиболее рискованными являются резкий скачок цен на землю и стройматериалы, а также значительное снижение спроса на жилье.

  8. Порядок продажи недвижимости.

    Продаваться могут только готовые к эксплуатации коттеджи. Для этого с покупателем заключается договор купли-продажи либо заранее на стадии строительства подписывается соглашение о долевом участии.

  9. Определение продолжительности стадии строительства и установление дат сдачи недвижимости в эксплуатацию.

Стоимость проекта планировки коттеджного поселка

Стоимость проекта планировки коттеджного поселка

Общая стоимость проектных работ складывается из следующих пунктов:

  • Разработка эскиза коттеджного поселка — от 60 тысяч рублей.
  • Проектирование конструкций дорожной сети — от 150 тысяч рублей.
  • Проектирование дренажных систем и других объектов мелиорации — от 350 тысяч рублей.
  • Разработка системы водоснабжения из скважины — от 500 тысяч рублей.
  • Расчеты потребностей жителей в инженерных коммуникациях — от 60 тысяч рублей за каждый расчет.
  • Разработка систем электроснабжения и освещения поселка — от 300 тысяч рублей.
  • Мероприятия по землеустройству и постановке на кадастровый учет — от 6 тысяч рублей за каждый земельный участок.
  • Регистрация коттеджного поселка и связанные с этим согласования — от 500 тысяч рублей.
  • Проектирование организации дорожного движения — от 120 тысяч рублей.

Суммы приведены исключительно в ознакомительных целях и не являются публичной офертой. Конкретная стоимость работ в каждом случае определяется сложностью проектирования и требованиями со стороны заказчика.

Стоимость проекта планировки коттеджного поселка

Итак, подытожим. Реализация любого проекта планировки коттеджного поселка начинается с приобретения земли, разделения ее на участки, постановки этих участков на кадастровый учет и получения необходимой разрешительной документации. Далее следует выполнение инженерных и архитектурно-строительных разделов проекта. Завершаются работы осмотром и приемкой готового поселка заказчиком с подписанием соответствующего акта.


Возврат к списку