8 (812) 677-91-71 8 (499) 678-08-78

Спросить
online

Задайте свой вопрос в Telegram Напишите нам в WhatsApp

Задайте вопрос
online

Задайте свой вопрос в Telegram Задайте свой вопрос в WhatsApp
Мы на связи. Звонок бесплатный
8 (812) 677-91-71 8 (499) 678-08-78
Получить чек-лист
x
Процесс оформления разрешения на реконструкцию зданий и сооружений
25 марта 2022

Процесс оформления разрешения на реконструкцию зданий и сооружений

Разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства – тот документ, без получения которого проведение соответствующих работ является незаконным. Можно, конечно, все сделать и без наличия данной бумаги, но это чревато неприятными последствиями.

Процесс получения разрешения является довольно сложным, ведь требуется собрать приличный пакет документов, посетить множество инстанций для согласования с ними предстоящих действий, заказать проект реконструкции у специалистов.

В общем, времени и усилий придется потратить достаточно много. С чего начать и как его ускорить, делимся ниже в статье.

Понятие реконструкции

Под реконструкцией понимается полное либо частичное переустройство здания или сооружения с целью изменения его назначения, перепланировки территории и общей схемы застройки, установки нового оборудования.

Понятие реконструкции

Под определение реконструкции попадают следующие работы:

  • Перепланировка и увеличение высоты помещений.
  • Разборка некоторых конструкций и замена их новыми.
  • Усиление конструктивных составляющих.
  • Укрепление фундамента либо грунта. Подразумевается цементизация, битумизация, установка набивных свай, термообработка и проч.
  • Возведение пристройки к зданию.
  • Переделывание фасада с целью улучшения. Оштукатуривание, утепление (с последующей окраской), увеличение числа оконных и дверных проемов.
  • Надстройка.
  • Полная реорганизация сооружения.
  • Капитальные строительные работы.
  • Монтаж новых инженерных коммуникаций (взамен старых).
  • Кровельные работы, надстройка мансарды.
  • Укладка новой гидроизоляции, утеплителя (либо частичная его замена).
  • Усиление кровли или создание дополнительного уклона.

Какие именно работы, и какой тип реконструкции будет выполняться – определяется с учетом текущего состояния строения. Различают полную и малую реконструкцию (комплексную и частичную соответственно).

В ходе полной реконструкции повышается капитальность здания, расширяется полная и полезная площадь помещений, благоустраиваются прилежащие территории.

Под частичной реконструкцией понимаются менее масштабные работы, а именно — внутренняя перепланировка (стены и перекрытия не перекладываются). Этого вполне достаточно для зданий с малым физическим износом.

Основные сведения о разрешении на реконструкцию

Для проведения реконструкции капитальных объектов требуется разрешение на строительство в целях реконструкции. Его выдает наделенный соответствующими полномочиями государственный орган.

Основные сведения о разрешении на реконструкцию

Оно подтверждает, что вся документация по проекту этой деятельности отвечает действующим требованиям градостроения. То есть данное разрешение позволяет осуществлять реконструкцию того или иного капитального сооружения.

Все работы при этом должны выполняться в строгом соответствии проекту. Прочие действия считаются незаконными, и объект не принимается в эксплуатацию, если обнаруживаются нарушения или отклонения от представленной на согласование документации.

Подают заявление для получения разрешения на реконструкцию застройщики. Это могут быть юридические и физические лица (ИП в том числе), являющиеся собственниками земельных участков, на которых расположены строящиеся или подлежащие реконструкции капитальные объекты.

Процесс согласования в различных инстанциях

Какие бы ни планировались действия с жилым либо нежилым фондом, они в обязательном порядке подлежат согласованию в соответствующих инстанциях. Их, к слову сказать, довольно много, поэтому процесс получается небыстрый, но по сути он вполне простой.

Итак, какие нужны документы для получения разрешения на реконструкцию? Для начала необходимо в БТИ взять копию техпаспорта объекта. Она выдается собственнику по запросу и затем направляется в архитектурный отдел.

Ещё потребуется разработка проекта реконструкции. Плюс нужны визы пожарной службы, санстанции и от коммунальщиков. Разрешение от последней инстанции необходимо лишь в случаях, когда предстоит переделка каких-либо инженерных коммуникаций (газо-, водо-, электропроводов, системы отопления).

Следующий шаг при получении разрешения на проведение реконструкции – обращение в жилищную комиссию, которая оформляет акт выполненных работ. Далее собранный пакет документов можно направлять в городской муниципалитет.

Необходимые документы для получения разрешения

Вот какая документация должна быть подготовлена для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию сооружения:

  • документы, подтверждающие право владения земельным участком. Это может быть свидетельство на право собственности, арендный договор и т. п.;
  • градостроительный план участка, на котором находится объект;
  • пояснительная записка;
  • планировочная схема земельного участка. На ней обозначаются место расположения самого строения, подходы и подъезды к нему, границы с публичными сервитутами и объектами, имеющими статус археологического наследия (если таковые поблизости имеются);
  • схематические изображения архитектурных решений;
  • полная информация о задействованных инженерных сетях. То есть планы сетей, перечень используемого оборудования, указание точек подключения рассматриваемого объекта капитального строительства ко всем имеющимся городским инженерно-техническим сетям;
  • проектная документация по работам, связанным с частичным демонтажом или сносом строения;
  • описание (проект) организационных работ, необходимых для проведения реконструкции объекта;
  • данные об аккредитации организации, проводившей негосударственную экспертизу проекта;
  • проект должен быть одобрен государственной экспертизой и государственной экологической экспертизой (выдаются заключения). Последняя обязательна лишь в случаях, когда это прописано в законодательстве;
  • если у застройщика есть разрешение на отклонение от предельных параметров одобренной реконструкции, то его тоже необходимо предоставить;
  • согласие на планируемые изменения от всех совладельцев объекта, если правообладатель не один;
  • если речь идет о разрешении на реконструкцию многоквартирного жилого дома, то необходимо решение общего собрания владельцев помещений и машино-мест;
  • доверенность, если за разрешением обращается представитель заявителя;
  • заявление на получение разрешения.

Необходимые документы для получения разрешения

Кто именно дает разрешение на реконструкцию объекта капитального строительства? Застройщику необходимо обратиться с заявлением в органы власти, наделенные соответствующими полномочиями (это может быть орган федерального либо местного значения).

В регионах, например, за разрешением на реконструкцию нужно обращаться в отдел архитектуры районной администрации.

Выдача нужной бумаги – бесплатная процедура, на выполнение которой по закону отводится семь рабочих дней со дня подачи заявления (при условии, что для отказа не имеется никаких оснований).

По окончании связанных с реконструкцией работ необходимо получить ещё и акт о вводе объекта в эксплуатацию (там же, где выдавалось разрешение). Плюс следует составить технический план объекта с уже измененными характеристиками и передать эти сведения в службу государственного кадастрового учета.

Основания для отказа в выдаче разрешения

Причин, по которым в выдаче разрешения на реконструкцию может быть отказано, немного. Это:

  1. Подача неполного пакета документов, требуемых по административному регламенту.
  2. Недостоверная информация в предоставленных документах. То есть, если они идут вразрез с требованиями градостроительного плана участка (на котором предстоит проведение работ). Или, если строится линейный объект, то документация по нему не отвечает требованиям проекта планировки территории и проекта её межевания. И еще обязательно должно быть соответствие предусмотренным разрешением требованиям на отклонение от предельных параметров строительства (реконструкции).
  3. Лицо, подающее заявление, не имеет на это узаконенных полномочий.
  4. Заявитель просит продлить срок действия разрешения на строительство, но при этом ни строительные, ни реконструкционные работы на объекте так и не были начаты.

Случаи, не требующие разрешения на реконструкцию

Согласно Градостроительному кодексу РФ, реконструкция объектов капитального строительства в общем случае (что означает – всегда) должна выполняться лишь при наличии разрешения на реконструкцию. Но есть и исключения, то есть ситуации, в которых реконструкцию можно осуществлять, не запрашивая этого документа.

Случаи, не требующие разрешения на реконструкцию

Не нужно получать разрешение, если не планируется проводить серьезные конструктивные изменения, способные повлиять на надежность и безопасность здания. Либо если в процессе работ не будут превышены предельные параметры строительства.

Разрешение на реконструкцию собственного жилого дома тоже не требуется.

Это относится и к сооружениям, которые не считаются объектами капитального строительства.

Разрешения не нужны для реконструкции жилого дома, находящихся на садовом земельном участке хозяйственных построек, гаража (но при условии, что на данной территории не осуществляется предпринимательская деятельность).

Последствия реконструкции без разрешения

Вообще очень часто владельцы зданий не запрашивают разрешение на реконструкцию, когда начинают те или иные преобразования. Почему? Чтобы не тратить время и деньги (порой немалые) на разработку проекта и сбор всей прочей необходимой документации.

По сути, происходит самовольная реконструкция, и последствия подобных действий могут быть весьма неприятными.

Последствия реконструкции без разрешения

В чем разница между самовольной реконструкцией и таким же строительством? В первом случае изначально уже есть некий объект, возведенный на основании ранее выданного разрешения и имеющий конкретные технические параметры (которые, разумеется, внесены в кадастровый учет).

Тут есть вот какой тонкий момент: если имело место самовольное строительство, то здание может быть снесено. Но если речь идет о реконструкции без разрешения, то демонтаж – слишком серьезная мера наказания для подобного нарушения, ведь лицо уже имело в собственности объект (ранее правомочно возведенный), и лишь последующие конструктивные преобразования были выполнены в обход закона.

С учетом всего вышесказанного, норма о сносе в случае незаконной реконструкции звучит как «приведение в предыдущее состояние». То есть правила требуют вернуть объекту вид, который был у него в момент, когда он считался законно возведенной постройкой (собственно убрать всё, что было сделано в процессе самовольных преобразований).

Но относительно самостоятельного строительства в законодательстве появилась альтернатива: «приведение в соответствие с параметрами, установленными Правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом».

Тогда становится не совсем понятно, применять ли для самовольных реконструкций тоже это новое требование вместо «приведения в предыдущее состояние». Ведь иногда может получиться так, что здание, возвращенное в «предыдущее состояние», по своим параметрам уже не будет соответствовать ныне действующим требованиям градостроения.

В общем, сложности тут есть. Ясно следующее: если работы проведены без разрешения на реконструкцию и впоследствии предписано приведение объекта в соответствие с установленными требованиями, то владелец имеет право: «привести в предыдущее состояние», если при этом не окажутся нарушенными существующие нормативы, либо привести в соответствие с действующими требованиями.

Если есть предписание о сносе самовольно реконструированного объекта, и его владелец обращается в суд, решение о демонтаже принимается лишь в том случае, когда в процессе разбирательства выясняется, что строение никак нельзя привести в предыдущее состояние.

Проведение реконструкционных работ требует больших знаний, опыта и последовательного соблюдения всех необходимых этапов. Лишь тогда можно рассчитывать на безопасный и успешный ввод объекта в эксплуатацию.

Нарушения могут привести к появлению трещин, разрушению перекрытий, фундамента и даже всего строения целиком. Именно поэтому нельзя игнорировать установленные законом нормативы, строительные технологии и вообще любые требования, действующие в отношении реконструкции зданий и сооружений.

И следует уделять особое внимание выбору компании-исполнителя, которая будет заниматься выполнением работ. Нужно убедиться, что предстоит иметь дело с грамотными, опытными специалистами.

Возврат к списку