Получить чек-лист
x
Разрешение на реконструкцию нежилого здания: зачем оно нужно и как его получить
04 августа 2021

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: зачем оно нужно и как его получить

Разрешение на реконструкцию нежилого здания является тем документом, без которого в подавляющем большинстве случаев собственник объекта не имеет право начинать работы. Есть, конечно, ситуации, когда согласование с надзорными органами не требуется, но их не так много.

Чтобы получить разрешение на реконструкцию, придется потрудиться: собрать необходимые бумаги, провести инженерные изыскания, оформить проектную документацию, утвердить ее в соответствующих инстанциях – и это еще далеко не полный список дел.

Необходимость разрешения на реконструкцию нежилого здания

В градостроительном кодексе дано определение реконструкции здания. Данный процесс описан как комплекс работ, после проведения которых могут измениться параметры объекта капитального строительства, а именно: количество этажей, площадь, объём, качество инженерного и технического обеспечения. Документ, который позволяет выполнить такое переоборудование, а затем узаконить произошедшие изменения, называется разрешением на реконструкцию нежилого здания.

Реконструкция может проводиться по решению собственника либо уполномоченных лиц организации, обслуживающей здание. Самый частой причиной переделки является износ и повреждения несущих конструкций. Если замена или восстановление отдельных элементов здания не имеют смысла или невозможны, то проводится реконструкция. Второй по популярности причиной проведения работ может являться изменение характеристик здания — пристройка помещений или расширение имеющихся, увеличение этажности для открытия дополнительных площадей.

Необходимость разрешения на реконструкцию нежилого здания

Владельцы полагают, что, приобретая недвижимость, после момента покупки и регистрации могут делать с ней всё что угодно. Это ошибочное мнение. Собственник пользуется и распоряжается недвижимостью по своему усмотрению. Но принимая решение о проведении различных конструкционных работ, должен задуматься, нужно ли разрешение на реконструкцию нежилого здания. Ответ однозначный – оформлять разрешение надо.

Разрешение на реконструкцию владельцам здания необходимо получать в органах местной власти. Ситуации, в которых разрешение на реконструкцию нежилого здания не требуется, это:

  • если здание не является капитальным;
  • если проведение работ не внесет за собой изменения конфигурации помещения;
  • если изменения в помещениях не влияют на безопасность и надежность постройки;
  • капитальный ремонт помещения.

Разница между разрешением на реконструкцию и перепланировку

Разница между двумя понятиями в подходе и в оформлении разрешения для проведения работ. Процесс получения разрешения на перепланировку быстрее. В чём различия?

При получении разрешения на перепланировку собственник может вносить изменения во внутренние части помещения: удалить перегородки, установить новые стены и так далее. То есть выполнить те работы, в ходе которых объем недвижимости не меняется либо меняется незначительно.

При получении разрешения на реконструкцию собственник может изменить назначение объекта, не меняя его площадь. Например, если ранее помещение использовалось как склад, то после реконструкции в нём может быть расположен офис.

После прохождения процедуры получения разрешения на реконструкцию у собственника есть возможность:

  • увеличить или уменьшить этажность здания;
  • обустроить антресольный этаж;
  • из имеющегося чердака сделать мансардные помещения;
  • пристроить дополнительный нежилой объект;
  • установить новые коммуникации;
  • усилить конструкцию.

Разница между разрешением на реконструкцию и перепланировку

Порядок получения разрешения на реконструкцию нежилого здания

Для согласования разрешения на реконструкцию нежилого здания в БТИ необходимо получить копию технического плана интересующего объекта. Такие запросы владельцев сооружения обрабатываются без дополнительных документов или справок.

Полученные документы следует представить в отдел архитектуры города. Затем заказать в отделе архитектуры проектную документацию на работы по реконструкции. Архитекторы составят по нежилому помещению проект, согласно действующим нормативным актам по пожарно-технической и санитарной безопасности.

Затем готовый проект передается в пожарную инспекцию, санэпидемстанцию. И если в ходе работ затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, газа, проводка, то необходимо согласование коммунальных служб.

На следующем этапе требуется получить разрешение у жилищной комиссии, которая отвечает за акт выполненных работ. Если разрешение получено, оно визируется у главы администрации. Затем документы направляются в орган местного самоуправления, который и выдает окончательное разрешение на реконструкцию нежилого здания.

Передав в орган местного самоуправления документы, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы, в течение 10 суток можно ожидать ответ. В случае если органом самоуправления в разрешении на строительство будет отказано, то вместе с отказом будет дано объяснение причин.

Проведение инженерных изысканий

При подготовке проекта на реконструкцию, согласно статье 47 Градостроительного кодекса РФ, необходимы инженерные изыскания. Они проводятся организациями или ИП, которые состоят в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий (СРО). Указанные изыскания проводятся путем изучения участка и объекта, а также технической и правоустанавливающей документации.

Проведение инженерных изысканий

Инженерные изыскания при подготовке проекта по реконструкции проводятся с целью получения данных:

  • о возможном влиянии техногенных факторов на окружающую среду;
  • об обоснованности решений по архитектурным, объёмно-планировочным работам, проектированию инженерной защиты, компоновки объекта;
  • о расчетах фундаментов, оснований и конструкций;
  • о возможности и обоснованности проведении земляных работ.

Полностью инженерные изыскания оформляются единым документом. Этот документ используется для разработки проекта и его последующего согласования.

Документы для согласования реконструкции нежилого здания

Если необходимо провести реконструкцию нежилого объекта, то разрешение на строительство выдает орган местной власти по месту расположения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Для получения разрешения необходимо предоставить следующие документы:

  • правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
  • градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
  • проектная документация: архитектурные решения, схемы планировочной организации, проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей, проект реконструкции, пояснительная записка и т. д.;
  • положительное экспертное заключение;
  • согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
  • копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.

После того как будет оформлен проект реконструкции и экспертное заключение, документы проверяются уполномоченным органом местной власти. Разрешение на строительство содержит в себе информацию о сроках выполнения работ.

Документы для согласования реконструкции нежилого здания

Правила оформление разрешения

Разрешение на реконструкцию сооружения – это юридический документ, содержащий следующую информацию:

  • Ф.И.О. заявителя либо наименование организации (в случае запроса юридическим лицом);
  • порядковый номер, присвоенный компетентными органами;
  • дата, когда был подписан акт;
  • адрес фактического нахождения объекта;
  • название объекта, подлежащего модернизации (полное соответствие с наименованием, указанным в согласованной документации);
  • срок действия допуска;
  • подпись должностного лица, выдавшего сертификат;
  • печать органов самоуправления, выдавших согласие.

Любая ошибка в документе на переделку, делает его недействительным и запрещает проведение работ по строительству и реконструкции сооружения.

Кадастровый учет реконструкции нежилого здания

После реконструкции недвижимость должна быть введена в эксплуатацию, а все внесенные изменения необходимо отразить в ЕГРН. Для этого нужно выполнить следующие пункты:

  1. Предоставить кадастровому инженеру необходимую документацию по объекту: первоначальный проект, согласование и документацию по выполненным работам.
  2. После окончания кадастровых работ будет составлен технический план здания или помещения, в котором учтены все изменения в характеристиках объекта.
  3. Технический план и правоустанавливающие документы необходимо предоставить в службу Росреестра для постановки на кадастровый учёт.
  4. Кадастровый учет объекта проводится в соответствии с нормами Федерального закона № 218-ФЗ. А все сведения об объекте вносятся в ЕГРН.
  5. Собственник нежилого объекта может получить выписку из госреестра ЕГРН.

Перепланировка либо реконструкция нежилого помещения считается законной и окончательной только после постановки на кадастровый учёт.

Кадастровый учет реконструкции нежилого здания

Расходы на получение разрешения в 2021 году

Для граждан РФ услуга по получению документа-разрешения на строительство и реконструкцию нежилых помещений бесплатна.

Стоимость оформления проектной документации от 50 000 до 100 000 рублей. Специалист по организации инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, имеющий членство в СРО, подготовит документ-заключение о соответствии проекта градостроительным требованиям.

Заявителю необходимо оплачивать расходы по оформлению доверенностей, выписок и прочей документации в Росреестре. Каждый такой документ будет стоить от 2 000 рублей.

Последствия реконструкции нежилого здания без разрешения на строительство

При реконструкции нежилого помещения без соответствующего разрешения могут возникнуть следующие последствия:

  1. Составление акта о незаконной реконструкции и предписания на проведение нежилого помещения в первоначальное положение от соответствующей комиссии.
  2. Повторная проверка исполнения предписания. И если приведение нежилого помещения в первоначальное состояние не произошло, то владельцу предъявляется судебный иск. Реконструкция будет признана незаконной, требования необходимо выполнить.
  3. Если решением суда будет вынесено обязательство устранить допущенные нарушения, но при этом в ходе назначенной экспертизы будет подтверждена угроза правам других граждан, то исходом такого разбирательства может стать снос нежилого здания.

Сложности при самостоятельном решении вопроса

Некоторые собственники зданий решаются пройти процедуры по согласованию документов на реконструкцию самостоятельно. В этом случае правообладателю нужно учесть:

  • количество затраченных усилий и времени на обращение к чиновникам в различные инстанции;
  • необходимость изучения нормативных и законодательных актов, касающихся реконструкции помещений;
  • возможность самостоятельного сбора и оформления пакета документов для проекта перепланировки.

Сложности при самостоятельном решении вопроса

Процесс переоформления прав на недвижимое имущество, после проведения всех мероприятий по реконструкции помещений может осложниться нарушениями определённых правил и норм законодательства. Такие ситуации часто встречаются при самостоятельном прохождении процедур.

Самостоятельное согласование перепланировки и реконструкции может иметь следующие последствия:

  • затягивание процедуры оформления необходимых документов на долгое время;
  • дополнительные денежные затраты;
  • риск отказа в утверждении проекта исполнительным органом.

Решение задач по получению разрешения на реконструкцию нежилого здания можно доверить экспертам и специалистам компаний, которые состоят в саморегулируемой организации (СРО).

Возврат к списку