8 (812) 677-91-71 8 (499) 678-08-78

Спросить
online

Задайте свой вопрос в Telegram Напишите нам в WhatsApp

Задайте вопрос
online

Задайте свой вопрос в Telegram Задайте свой вопрос в WhatsApp
Мы на связи. Звонок бесплатный
8 (812) 677-91-71 8 (499) 678-08-78
Получить чек-лист
x
Техническое обследование дома как комплекс мероприятий
27 мая 2021

Техническое обследование дома как комплекс мероприятий

Техническое обследование дома, а также других зданий и сооружений – это совокупность мероприятий по изучению, расчетам, анализу степени безопасности, в результате которых делаются соответствующие выводы, позволяющие принять эффективное решение относительно дальнейшего использования строительных конструкций.

Для определения фактического состояния недвижимости в целях своевременного принятия мер по недопущению нанесения вреда и устранению возникающих проблем, здания и сооружения подвергают периодическим проверкам.

Такие проверки называются обследование технического состояния зданий и сооружений. Согласно законодательству Российской Федерации, данная процедура является обязательной, имеет порядок и периодичность проведения. Но, зачастую, собственники нередко и сами инициируют данное обследование, так как каждый владелец недвижимости желает, чтобы его собственность находилась в работоспособном состоянии, была безопасной, служила длительное время, приносила доход.

Техническое обследование дома по ГОСТ

Техническое обследование дома по ГОСТ

Нормы, контролирующие безопасность эксплуатации объектов недвижимости и служащие основой для повышения степени этой безопасности, изложены в ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Данный нормативный документ устанавливает порядок технического обследования зданий и периодичность этих мероприятий с целью защиты интересов людей в области обеспечения безопасной эксплуатации недвижимости.

В процессе такого обследования определяется реальное состояние постройки, выявляются скрытые конструктивные дефекты. По результатам проведенной проверки специалисты решают, допустима или нет дальнейшая эксплуатация обследованного сооружения.

Вышеуказанный ГОСТ устанавливает периодичность обследования в зависимости от нескольких факторов:

  • первая проверка — не позднее, чем через 2 года спустя ввода сооружения в эксплуатацию;
  • последующие периодические обследования — каждые 10 лет в обычных условиях эксплуатации либо каждые 5 лет для зданий, частично или полностью подверженных неблагоприятным факторам (сейсмическому воздействию, высокой влажности и т. п.);
  • по истечению нормативного срока эксплуатации здания;
  • в случае выявления конструктивных дефектов;
  • после аварийных ситуаций и природных бедствий;
  • при изменении назначения здания;
  • по предписанию надзорных ведомств;
  • по желанию владельца постройки.

Таким образом, ГОСТ выделяет 3 основных типа проверок: периодические, предупреждающие и добровольные. Предупреждающие обследования проводятся, если существует необходимость в ремонте здания. Добровольные проверки выполняются по желанию собственников недвижимости с целью сохранения нормативного состояния объекта и недопущения вероятных потерь.

Также в соответствии с ГОСТ 31937-2011 существуют «комплексное обследование технического состояния здания» и «общий мониторинг технического состояния зданий и сооружений». Это принципиально разные мероприятия, и по каждому из них установлены нормативные требования.

Комплексное обследование отличается от обычного дополнительным изучением теплоизоляции и акустики здания, а также состояния инженерных сетей. В процессе общего мониторинга объект недвижимости изучается частично, в определенном заказчиком объеме.

Техническое обследование дома по ГОСТ

Строительно-техническое обследование дома регулируется следующими нормативно-правовыми актами:

  1. Приказ Министерства регионального развития РФ №624 от 30.12.2009 г. (пункт 12, раздел 2).
  2. Градостроительный кодекс РФ № 190-ФЗ от 29.12.2004 г. (статья 47, пункт 2).
  3. СП 13-102-2003 (пункт 4, подпункт 4.1).
  4. ГОСТ 31937-2011 (пункт 4, подпункт 4.1).

Случаи, когда необходимо обследование зданий

Случаи, когда необходимо обследование зданий

Проверки зданий требуются в следующих ситуациях:

  1. Объект реконструируется, или в нем производится капитальный ремонт. В ходе обследования собираются данные для последующего проектирования объекта, коммуникаций и оборудования.
  2. Необходимо оценить возможность дальнейшей эксплуатации здания, коммуникаций или оборудования, выяснить необходимость восстановительных работ и т. д.
  3. Имеется существенный износ объекта и связанные с этим износом деформации и повреждения.
  4. Объект недвижимости расположен в зоне влияния строительных работ и воздействий природного или техногенного характера. Обследование проводится для установления возможности дальнейшей эксплуатации.
  5. Необходимо определить фактическое состояние объекта недвижимости, коммуникаций или оборудования, находящихся в аварийном состоянии или ограниченно работоспособных.
  6. Здание или сооружение, имеющее большие пролеты или значительную высоту, нуждается в контроле за состоянием конструктивных элементов для предотвращения аварий и обрушений.
  7. Необходима плановая проверка объекта недвижимости с целью мониторинга его технического состояния.
  8. Истек нормативный срок эксплуатации здания или сооружения, в связи с чем необходимо определить возможность дальнейшей эксплуатации.
  9. Изменено назначение объекта недвижимости или оборудования, в связи с чем также необходимо определить возможность дальнейшей эксплуатации.
  10. Обнаружены существенные повреждения и дефекты в конструкции объекта, которые не связаны с физическим износом.
  11. Необходимо оценить степень воздействия опасных природных и техногенных факторов на здание или сооружение, а также на коммуникации и оборудование.
  12. Надзорные и инспекционные органы, ответственные за проведение проверок при возведении и эксплуатации зданий, выдали предписание на одну из таких проверок.
  13. В процессе строительства или эксплуатации объекта недвижимости выявлено серьезное отступление от проектных показателей, способное повлиять на прочность и эксплуатационные характеристики данного объекта.
  14. На здание, сооружение или инженерную сеть отсутствует требуемая документация.
  15. Строительство объекта было прервано. В таком случае обследование здания проводится при выполнении консервации или при отсутствии таковой, либо спустя 3 года после прекращения строительных работ.
  16. Основание под фундаментом здания или сооружения подверглось деформационным процессам.

Правила технического обследования зданий и сооружений

Правила технического обследования зданий и сооружений

Техническое обследование многоквартирного жилого дома и любого другого здания выполняется в первую очередь с целью проверить состояние наиболее ответственных конструкций и элементов здания, напрямую влияющих на его безопасную эксплуатацию. Таковыми частями являются фундамент, основание под ним, стены, опорные колонны, кровельные элементы, перекрытия, балконы и эркеры, лестничные марши, различные элементы жесткости и связи. Кроме того, оцениваются способы соединения этих частей, размеры опорных площадок и т. д.

Методика обследования зависит от конкретного материала изучаемого элемента, и таких методик существует множество. В процессе проверок может использоваться специальное оборудование. Например, методики технического обследования частного дома из дерева и кирпичного сооружения будут отличаться списком работ и применяемой аппаратурой. В случае деревянной постройки специалисты оценивают материал на предмет признаков гниения, определяют трещиноватость древесины, фиксируют провисания опорных балок, выясняют показатели паро- и гидроизоляции. В кирпичном же строении обследуются элементы связей, выявляются дефекты в кладке, берутся пробы материала, чтобы затем в лабораторных условиях определить влажность и прочность этого материала.

Чтобы выполнить весь этот комплекс мероприятий, специалисты должны получить от владельца объекта доступ к наиболее важным частям здания. Иногда для этого требуется временно демонтировать часть отделки, снять штукатурку, удалить некоторые конструкции потолка и т. д.

Для проведения технического обследования объектов недвижимости специалистам необходимо детально знать действующие законы в области строительства и стандарты оценки. Поэтому компания, специализирующаяся на данной процедуре, должна иметь допуск СРО.

3 этапа технического обследования дома

3 этапа технического обследования дома

Комплекс мероприятий по обследованию зданий и сооружений проводится в 3 этапа:

  1. подготовительный этап;
  2. предварительный визуальный осмотр;
  3. инструментальное обследование.

По желанию заказчика объем работ может быть сокращен. Но если при этом снижается достоверность результатов обследования, ответственность за низкую точность несет сам заказчик.

1. Подготовка

Данный этап необходим для первичного ознакомления с обследуемым объектом. Выясняется объемно-планировочное и конструктивное решение здания, изучаются материалы геологических изысканий, собираются и анализируются проектно-технические сведения об объекте, составляется план работ, учитывающий требования технического задания заказчика.

По завершению подготовительных работ формируется следующий комплект документов, объем которого зависит от конкретного вида обследования:

  • техническое задание на проведение обследования, утвержденное заказчиком;
  • технический паспорт на обследуемый объект, включающий поэтажные планы здания или сооружения;
  • акты осмотров обследуемого объекта с ведомостями дефектов (формируется эксплуатирующей компанией);
  • отчетность по проверочным мероприятиям, проведенным ранее по данному объекту;
  • проектная документация на обследуемый объект недвижимости;
  • сведения о реорганизации, капитальных ремонтах и реконструкциях (включая информацию из проекта);
  • геоподоснова по результатам проведенных изысканий;
  • архив данных геологических изысканий за последние 5 лет;
  • сведения о засыпанных оврагах, карстовых образованиях и других неблагоприятных геологических процессах, имеющихся в окрестности изучаемого объекта;
  • согласованный с заказчиком протокол о порядке доступа к исследуемым конструктивным элементам (если требуется);
  • информация о расположении и мощности инженерных сетей, выданная ответственными муниципальными службами.

Все собранные материалы служат основой для проведения следующих действий:

  • определение или выяснение:
  • автора проекта;
  • года разработки проектной документации;
  • конструктивной схемы объекта недвижимости;
  • данных об используемых в проекте конструкциях;
  • монтажных схем сборных элементов;
  • даты выпуска сборных элементов;
  • времени строительства объекта;
  • геометрических размеров всей постройки, а также отдельных ее конструктивных частей;
  • расчетной схемы;
  • расчетных нагрузок;
  • комплекта применяемых материалов (бетона, металла, камня и т. д.), их характеристик;
  • сертификатов и паспортов на используемые материалы и конструктивные элементы;
  • сведений по грунтовому основанию;
  • всевозможных отклонений от проектных данных (при наличии);
  • факторов внешнего воздействия на конструктивные элементы;
  • сведений об окружающей среде;
  • сведений о расположении и мощности инженерных сетей;
  • дефектов, деформаций и повреждений конструкции, выявленных в процессе эксплуатации объекта;
  • степени износа, вызванного ошибками планировочного решения и несоответствием показателей действующим строительным нормам.
  • составление плана, включающего:
  • список конструктивных элементов здания, подлежащих обследованию;
  • список инженерного оборудования и сетей, подлежащих обследованию;
  • обозначение мест инструментальных измерений, методы этих работ;
  • обозначение мест отбора образцов материалов для лабораторных исследований;
  • обоснование необходимости в проведении геологических изысканий;
  • список требуемых поверок;
  • и т. д.

2. Предварительный визуальный осмотр

Смысл данного этапа состоит в первичной оценке технического состояния конструкций и оборудования изучаемого объекта, а также подключенных к нему инженерных сетей. По результатам визуальной проверки специалисты выясняют, какие элементы требуют дальнейшего инструментального обследования, на основе чего составляется уточненная программа работ. Выявленные по внешним признакам дефекты и повреждения измеряются и фиксируются.

Предварительный визуальный осмотр

Этап визуального осмотра в рамках технического обследования дома перед покупкой завершается формированием следующей документации:

  • схемы и ведомости зафиксированных дефектов и повреждений;
  • описание вышеуказанных дефектов с приложением фотографий дефектных участков;
  • результаты проверочных мероприятий, проведенных с целью выявления характерных деформаций всего сооружения и его отдельных частей;
  • сведения о выявленных аварийных участках;
  • скорректированная схема конструктивных элементов исследуемого объекта;
  • поэтажная схема несущих конструкций;
  • скорректированная схема мест отбора проб и зондирования;
  • сведения о соседних земельных участках, включающие в себя особенности этих территорий, вертикальную планировку и схему водоотвода;
  • оценка подпора в вентиляционных и газоотводных каналах в контексте с окружающей застройкой;
  • первичная оценка технического состояния конструктивных элементов здания, инженерных сетей и оборудования в зависимости от степени и характера повреждений и дефектов.

Собранные сведения о дефектных участках различных типов объектов позволяют определить причины появления этих участков. Этой информации может быть достаточно для оценки состояния конструкций. Если требуется более полная картина, выполняют следующий этап инструментального обследования. При обнаружении дефектов и деформаций в процессе визуального осмотра, отрицательно влияющих на прочность, устойчивость и жесткость опорных конструкций также необходим комплекс детальных проверок.

Если в здании выявлены существенные повреждения и деформации, возникшие вследствие неудовлетворительного состояния грунта под фундаментом, в перечень работ по инструментальному обследованию дополнительно включают геологические изыскания. По результатам изыскательских работ помимо восстановительных и ремонтных мероприятий может потребоваться усиление грунтового основания.

Комплексное техническое обследование крыши дома и остальных его частей всегда включает в себя инженерно-геологические изыскания.

Детальные инструментальные проверки

3. Детальные инструментальные проверки

Последний этап обследования технического состояния объекта состоит из следующих работ:

  • измерение геометрических параметров здания или сооружения, требуемых для дальнейшего обследования;
  • инженерно-геологические изыскания (при необходимости);
  • измерение статических и динамических параметров обнаруженных дефектов и повреждений с использованием инструментальных средств;
  • определение фактических характеристик материалов главных несущих элементов;
  • измерение показателей технологических процессов в здании или сооружении;
  • определение фактических эксплуатационных нагрузок, действующих на опорные конструкции под влиянием деформационных процессов в грунтовом основании;
  • составление реальной расчетной схемы обследуемого объекта и его отдельных частей;
  • вычисление расчетных нагрузок, возникающих в несущих элементах;
  • поверки результатов изучения несущей способности опорных элементов здания;
  • выявление и изучение причин появления дефектов и повреждений в конструктивных элементах;
  • составление итогового заключения с выводами по результатам работ.

Формируемое по результатам технического обследования жилого дома заключение включает в себя следующие данные:

  • оценка технического состояния с присвоением зданию соответствующей категории;
  • обоснование присвоения объекту категории технического состояния;
  • сведения, объясняющие вероятные причины образования дефектов и повреждений, если таковые имеются;
  • задание на проектирование восстановительных работ или работ по усилению конструкции, если были выявлены дефекты и повреждения.

В случае проведения комплексного обследования помимо перечисленных пунктов также включаются:

  • оценки состояния инженерных коммуникаций, звукоизоляционных свойств ограждающих конструкций, внешнего шума и шума от имеющегося оборудования, вибраций, показателей теплотехники наружных ограждающих конструкций;
  • обоснование вышеуказанных оценок;
  • материалы, обосновывающие причины появления дефектов и повреждений в инженерных сетях, а также причины ухудшения звуко- и теплоизолирующих свойств ограждающих конструкций при наличии этих дефектов и факторов;
  • задание на проектирование восстановительных работ или работ по усилению поврежденных вышеуказанных элементов и сетей.

Помимо заключения по окончании обследования составляется паспорт исследованного объекта, если таковой паспорт отсутствовал либо уточняются сведения в нем при его наличии.

Возврат к списку