Получить чек-лист
x
Участок для промышленного строительства: требования, правила выбора
11 июня 2021

Участок для промышленного строительства: требования, правила выбора

В этой статье мы расскажем:

  • Особенности участка для промышленного строительства
  • Общие требования, предъявляемые к участкам под промышленное строительство
  • Юридические и инженерные нюансы выбора участка под строительство промышленного объекта
  • Выбор участка в санитарно-защитной зоне
  • Экологические требования к участку под промышленное строительство

Участок для промышленного строительства ищут и готовят для индустриальной застройки крупными, средними и мелкими производственными объектами, и промышленными комплексами. К таким землям предъявляются повышенные требования.

В связи с этим при выборе участка необходимо проводить тщательные инженерные изыскания, изучать влияние на экологию, определить величину санитарных зон и учесть множество других факторов. О том, как правильно выбрать участок под промышленное строительство, вы узнаете из нашего материала.

Особенности участка для промышленного строительства

К землям, имеющим промышленное назначение, относят участки, расположенные вокруг городов, поселений и жилых микрорайонов, предназначенные для осуществления юридическими лицами производственных процессов, а кроме того, для обеспечения работы промышленных объектов. На этих территориях размещаются фабрики, заводы, различные предприятия, административные здания, котельные и т.д.

Определение и характеристики, относящиеся к этим землям, содержит 16-я глава Земельного кодекса Российской Федерации. Так же ее применяют для организации производств на этих участках. При решении отдельных проблем можно обратиться к ст. 7 и ст. 38 ЗК РФ и местному законодательству.

Участок для промышленного строительства выбирают в соответствии с его дальнейшим целевым назначением. Законодательством обозначены следующие варианты такого землепользования:

  • Территория, где могут размещаться производственные мощности и строения.
  • Участки, где планируется добывать полезные ископаемые.
  • Территории, предназначенные для прокладки автодорог.
  • Земли, отведенные под строительство атомных станций и других объектов.
  • Участки, необходимые для размещения предприятий военно-промышленного комплекса, оборонных сооружений.
  • Территории, где будут проложены системы коммуникации.
  • Участки, отведенные для объектов космической отрасли.

Оформление земельных участков для промышленного строительства производится в органах местной администрации. Специалисты анализируют имеющиеся данные (геология местности, почва, рельеф, подъездные пути, удаленность от путей сообщения) и дают оценку целесообразности размещения предприятия на данном участке.

Промышленные предприятия нежелательно располагать в непосредственной близости от жилых домов.

Площадь земли, которая необходима для промышленного строительства, подбирается в соответствии с видом разрешенного использования, нормативами производства, принятыми в данной отрасли, техническими документами для этого конкретного промышленного объекта.

Общие требования, предъявляемые к участкам под промышленное строительство

Особенности участка для промышленного строительства

Вопрос с размещением на какой-либо территории объектов промышленного назначения и возведением связанных с этим предприятием культурно-бытовых и жилых зданий решается комплексно в соответствии с планом строительства и развития данного города/поселения и региона в целом.

Участок для промышленного строительства должен отвечать приведенным ниже критериям:

  • если промышленное предприятие будет принимать и отправлять грузы железнодорожным транспортом, к площадке необходимо протянуть ветку от ближайшего ж/д узла, развязки или станции;
  • место под строительство должно быть ровным, без существенных перепадов по высоте, но с уклоном, обеспечивающим отведение осадков;
  • проведение планировки территории не должно сопровождаться большим объемом земляных работ;
  • характеристики грунта должны соответствовать типу строительства, не требующему возводить дорогостоящие основания под здания; грунтовые воды не должны быть выше уровня подвальных помещений, подземных переходов, туннелей; площадку не должны затапливать паводковые воды;
  • под размещение предприятий обычно не выделяют участки, расположенные над месторождениями полезных ископаемых или там, где могут произойти обрушения вследствие проведенных под землей работ, где есть карстовые пещеры или имеется опасность оползней; если необходимо строить промышленный объект на территории месторождений, то все действия нужно согласовывать с органами горного надзора, проводить охранные мероприятия для обеспечения непрерывной эксплуатации станков и агрегатов и сохранности всех конструкций;
  • желательно, чтобы рядом с площадкой располагался источник воды, также должны быть естественные условия для отвода стоков;
  • целесообразно и экономически выгодно выбирать участок для промышленного строительства рядом с населенным пунктом и существующими коммуникациями или строить несколько объектов рядом, чтобы кооперироваться в решении задач обеспечения водой, газом, электричеством, оборудования подъездных путей, строительства жилья и зданий культурно-бытового назначения, а также поблизости от заводов или фабрик, с которыми возможно взаимовыгодное сотрудничество (использование сырьевых ресурсов, переработка отходов, сбыт продукции).

Строительство новых промышленных единиц необходимо размещать рядом с другими предприятиями, входящими в группу, вблизи объектов общего назначения. Эти задачи определены в «Инструкции по разработке схем генеральных планов групп предприятий с общими объектами (промышленных узлов)».

Размещение предприятий и промышленных узлов производят на землях, обозначенных в схемах или в проекте планировки района, генеральном плане поселения, проекте планировки промышленной зоны.

Если такие территории не определены, то для целей промышленного строительства подбирают участки с/х назначения низкой категории.

Под запрет на размещение промышленных объектов попадают следующие земли:

  • первый пояс участков вблизи рек, озер и других источников воды, находящихся под санитарной охраной;
  • первая зона охранной территории санаториев и курортов, в особенности, это касается проектируемых объектов, не предназначенных для обеспечения деятельности здравниц;
  • городские зеленые зоны;
  • заповедные и природоохранные территории.

Юридические и инженерные нюансы выбора участка под строительство промышленного объекта

На начальном этапе выбора участка для промышленного строительства специалисты должны определить все возможные риски, которые могут затруднить этот процесс. Чтобы в дальнейшем не столкнуться с финансовыми и временными потерями, требуется выполнить комплексное обследование территории.

  1. Инженерное обеспечение

    Юридические и инженерные нюансы выбора участка под строительство промышленного объекта

    Проведение технических исследований позволяет оценить состояние и удобство расположенных рядом автодорог, проверить возможность подключиться к инженерным сетям. Сначала аудиту подвергается схема дорожного движения в данном районе. Здесь очень важно выяснить, кто является собственником земельных участков, по которым проходят подъездные пути, чтобы в процессе строительства не подвергать себя финансовым рискам. Поэтому потенциальный покупатель должен заблаговременно ознакомиться с выписками из Единого Государственного Реестра Недвижимости. Если вблизи от участка проходит федеральная трасса, следует связаться с ее владельцем и получить информацию о возможных ограничениях, касающихся съезда и подсоединения к магистрали.

    Те же действия придется выполнить в отношении возможностей подключения к существующим инженерным сетям и коммуникациям – продавец должен предоставить сведения о договорах с соответствующими организациями на поставку ресурсов и мощности. Важно понимать, что несмотря на имеющиеся технические условия (ТУ) на подключение, могут возникнуть трудности с присоединением промышленного объекта к системам коммуникаций. Сами по себе ТУ содержат только описание условий подсоединения, но, если инженерных сетей нет в реальности, покупателю необходимо получить точные данные о собственниках земли, по которой предполагается вести коммуникации до точек присоединения.

  2. Юридическая чистота сделки

    Юридическая чистота сделки

    Покупка земельных участков под промышленное строительство не должна производиться в спешке. Сначала нужно тщательно выяснить все вопросы относительно принадлежности земли. На этом этапе нужно уделить внимание правоустанавливающим документам. Если участок у данного собственника находится во владении меньше 3-х лет (это срок исковой давности), то юридическая проверка должна быть очень тщательной, нужно дойти даже до момента оформления приватизации. Для полной уверенности следует провести проверку наличия судебных и административных дел, корпоративных и финансовых споров, обременений (залогов, аренды, сервитута, резервирования для общественных нужд).

    Договариваясь о покупке земли с неизвестным юридическим лицом, нужно помнить, что вся ответственность ложится на вас. Если сделка будет расторгнута, то компенсации вы не дождетесь. Предприятие-продавец может объявить о банкротстве или пойти на обман, заведомо зная, что землю может потребовать банк, как владелец залога. При оформлении договора купли-продажи на участок инвестору необходимо внести часть предварительного взноса. Предположим, что земля или здание заложено, вы свою сделку тоже еще не довели до конца. Следовательно, оплаченные деньги вы не вернете, а потом банк заявит права на недвижимость.

    Кроме того, при подборе участка для промышленного строительства нужно изучить градостроительную документацию, ознакомиться с ограничениями и разрешенным использованием этой земли.

Выбор участка в санитарно-защитной зоне

Выбор участка в санитарно-защитной зоне

Санитарно-защитной зоной (СЗЗ) называют территорию вокруг промышленного предприятия, производящего определенные вредные выбросы в воду и атмосферу, для которой определен особый режим использования. Эта зона не предназначена для жилой застройки, оборудования рекреационных зон, строительства санаторно-курортных учреждений, спортивных сооружений, детских площадок, образовательных, воспитательных, учебно-профилактических и оздоровительных учреждений. Здесь нельзя обустраивать садоводческие хозяйства или выделять участки под дачи.

Перед юридической проверкой документации на землю, собственник должен конкретно ответить, подходит ли этот участок для промышленного строительства и нет ли ограничений со стороны СанПиН (санитарных норм) от Роспотребнадзора.

Каждому производственному предприятию определен свой класс опасности. Требования СанПин соотносятся с конкретным классом опасности, коих выделено пять. Параметры санитарно-защитных зон СЗЗ определены в нормативном документе «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Разработана следующая классификация промышленных объектов:

  • промышленные объекты и производства I класса − 1000 м;
  • промышленные объекты и производства II класса − 500 м;
  • промышленные объекты и производства III класса − 300 м;
  • промышленные объекты и производства IV класса − 100 м;
  • промышленные объекты и производства V класса − 50 м.

Нельзя планировать строительство предприятия 3-го класса опасности на территории 4-го или 5-го класса. Если есть такое несоответствие, то дальнейшие исследования не имеют смысла. Например, индустриальный парк Greenstate предназначен для размещения промышленных объектов 3-5 классов опасности.

Здесь нужно также учитывать, что условия очень быстро меняются и некоторые нормы СанПиН уже не соответствуют реалиям. Поэтому, чтобы определить класс опасности, следует получить квалифицированную оценку экологов. Также это относится к случаям, когда необходимо сократить СЗЗ объекта, чтобы его защитная зона не пересекала участок, где находится другая промышленная организация. Все, что относится к СЗЗ, должно особенно волновать владельцев фармацевтических и пищевых предприятий, ведь для них разработаны специальные правила размещения, а также собственников объектов, которые планируется построить вблизи жилых кварталов.

Экологические требования к участку под промышленное строительство

Экологические требования к участку под промышленное строительство

Проведение экологического аудита желательно назначить до подписания договора купли-продажи земли. Ведь речь идет о выявлении нарушений или несоответствий, которые могут повлечь наложение крупных штрафов. Важно учитывать, что срок давности по нарушениям санитарных требований двадцать лет, а не три года, как по Гражданскому законодательству.

Обследование участка для промышленного строительства по экологическим вопросам (состояние грунта, рельеф местности, глубина залегания подземных вод и т.д.) поможет избежать нарушений установленных норм и показателей, а, следовательно, и финансовых потерь. Важно об этом помнить на этапе обсуждения предлагаемых вариантов.

Чтобы выбрать наиболее подходящее место для строительства промышленного объекта, придется приложить немало усилий, ведь на этом этапе потенциальный владелец встречает множество скрытых подводных камней. Возможны не только потери времени, но и инвестиций.

Конечно, существует альтернативный вариант, когда для организации предприятия выбирают готовое здание, но этот путь тоже достаточно рискованный.

Возврат к списку