Получить чек-лист
x
Участок под строительство коттеджного поселка: как выбрать и оформить
12 июля 2021

Участок под строительство коттеджного поселка: как выбрать и оформить

Участок под строительство коттеджного поселка, а именно, его выбор и покупка – ключевые этапы бизнес-идеи по продаже готового жилья на обособленной территории. Однако до его приобретения необходимо подготовить бизнес-план, определиться с концепцией будущей застройки.

Выбор участка сопряжен с определенными сложностями. Дело в том, что подходящих земель (вблизи крупных городов) с правильным целевым назначением – ИЖС или ЛПХ – остается всё меньше. Также необходимо учитывать габариты, инфраструктуру и другие факторы. Из нашего материала вы узнаете, как правильно выбрать и оформить участок под строительство коттеджного поселка.

Первые шаги приобретения участка для строительства коттеджного поселка

Первые шаги приобретения участка для строительства коттеджного поселка

Строительство коттеджных жилых комплексов сейчас переживает бурный рост. В этой сфере участвует много компаний. И, несмотря на относительную дороговизну квадратного метра такой недвижимости, число коттеджных поселков продолжает расти. А значит, есть спрос.

Возведение поселений данного типа не только приносит ощутимую прибыль застройщикам, но также реализует бизнес-идеи. Перед организацией этого бизнеса предпринимателю необходимо зарегистрировать общество с ограниченной ответственностью и получить разрешение на строительно-монтажные работы.

Но прежде всего нужно ответственно подойти к составлению бизнес-плана, который должен решать две главные задачи:

  • Проведение расчетов, подтверждающих рентабельность планируемых работ, формирующих план выполнения этих работ, а также определяющих расходы и степень окупаемости при получении первой чистой прибыли.
  • Привлечение инвесторов, которые будут заинтересованы в развитии проекта.

Выбирая подходящий участок под строительство, нужно всесторонне учитывать местные климатические условия, рельеф территории и особенности грунта, а также оценивать сложность прокладки инженерных сетей.

Не последнее место при оформлении бизнес-плана занимает привлекательность окружающей местности, поскольку это напрямую влияет на продажи.

Со всей ответственностью следует подойти к получению требуемой документации на право собственности земли.

Критерии выбора участка под строительство коттеджного поселка

Критерии выбора участка под строительство коттеджного поселка

Возведение коттеджных поселков основывается на некой концепции, разрабатываемой с учетом текущей ликвидности жилья. В процессе этой разработки необходимо также спрогнозировать интерес покупателей жилья на момент завершения строительных работ.

Концепция любого жилого комплекса (от эконом-класса до элитного жилья) обязательно включает в себя следующие компоненты:

  • привлекательная для целевой аудитории идея;
  • потенциальные покупатели, которым интересна вышеуказанная идея и которые готовы подкрепить свой интерес деньгами.

После выбора концепции приступают к поиску подходящего участка под строительство. Иногда этот этап выполняется первым. Тогда концепция поселка формируется уже под выбранную территорию. В любом случае участок застройки и концептуальная идея должны зависеть друг от друга. Идеальный вариант — одновременное выполнение данных этапов.

Земельный участок под поселок подбирается по определенным критериям:

  • выбор между арендой земли и приобретением ее в собственность;
  • законность оформления правоустанавливающей документации на данный участок;
  • целевое назначение участка;
  • размер территории, результаты инженерно-геологических изысканий;
  • удаленность от магистральных инженерных сетей, возможность подключения поселка к ним;
  • транспортная доступность участка;
  • наличие внешней инфраструктуры, возможность ее частичной реорганизации под внутреннее использование.

При выборе земельного участка крайне важно определить свойства грунта и глубину залегания грунтовых вод. Эти параметры напрямую влияют на подбор типа фундамента. Например, на глинистых почвах целесообразно сооружать здания на буронабивных сваях, в то время как для пучинистых грунтов придется обустраивать более дорогое и сложное ленточное основание. Учитывая, что на возведение фундамента приходится до 40 % сметной стоимости, потенциального покупателя вариант с дорогим фундаментом может не заинтересовать. Помимо основания дома, пучинистость грунта влияет и на сооружение инженерных коммуникаций.

В любом случае желательно проконсультироваться с компаниями, которые будут заключать договоры подряда с застройщиками. Это позволит застраховаться от всех рисков.

Необходимость в предварительных исследованиях грунта очевидна, несмотря на относительную дороговизну этих мероприятий. Стоимость изысканий зависит от площади участка и сложности работ. Результаты окупятся тем, что минимизируют вероятные риски.

Инфраструктура на участке для возведения коттеджного поселка

Инфраструктура на участке для возведения коттеджного поселка

Состав инфраструктурных элементов определяется концепцией коттеджного поселка. Если данное поселение расположено вблизи крупного города, оно должно быть обеспечено всеми необходимыми коммуникациями.

В случае строительства поселка дачного типа необходимо провести лишь электричество и снабдить водой. Однако в каждом конкретном случае вопрос о требуемых коммуникациях решается в индивидуальном порядке. Вероятна ситуация, когда к сети подключиться невозможно, даже если она проходит вблизи поселка. Невозможность подключения тут связана с перегруженностью данной коммуникации. Оценить все риски поможет поставщик ресурсов.

Что касается транспортной доступности, зачастую к строящемуся поселку не подведена ни одна дорога. Это решается организацией подъездных путей самим застройщиком и последующим согласованием в местном отделении ГИБДД.

При возведении жилых коттеджей возникает необходимость в социальной инфраструктуре. Раньше оснащенностью магазинами, школами, развлекательными заведениями могли похвастаться лишь элитные поселки. Сегодня же минимальный набор социальных услуг предоставляется даже в поселениях эконом-класса. Это создает благоприятную почву для здоровой конкуренции между застройщиками.

Целевое назначение земли под строительство коттеджного поселка

Целевое назначение земли под строительство коттеджного поселка

Чаще всего продают участки, принадлежащие к землям двух категорий: населенных пунктов (поселений) и сельскохозяйственного назначения. В первом случае допускается строить жилые дома до 3-х этажей при наличии вида разрешенного использования для ИЖС или для ЛПХ. Каждый такой дом рассчитан на одну семью. Этим индивидуальное жилищное строительство отличается от категории малоэтажной застройки. Дома на землях под ИЖС обеспечиваются всей необходимой инфраструктурой, включая газ и отопление. Поэтому проживать в них можно круглогодично, зарегистрировав постоянное место проживания.

Если же участок расположен на землях сельхозназначения, где разрешено дачное строительство, любое строение на этом участке автоматически приобретает статус нежилого без права постоянного проживания и регистрации. Даже если дом по всем признакам является жилым, юридически он считается дачным или садовым. На территории Москвы и Московской области на сегодняшний день многие коттеджные поселки расположены именно на таких территориях. Поэтому перед регистрацией коттеджа в этих поселениях собственник вынужден в судебном порядке добиваться признания своего дома пригодным для постоянного проживания.

На рынке индивидуального жилья сегодня чаще всего предлагаются участки под дачное строительство на землях сельскохозяйственного назначения. Стоимость таких предложений ниже стоимости объектов под ИЖС и ЛПХ по причине указанных выше ограничений (нельзя строить жилые дома и регистрировать их). Конструктивно же коттеджи на землях сельхозназначения и на землях под индивидуальное жилое строительство не отличимы друг от друга, но спрос выше именно на объекты ИЖС. Несмотря на законодательные различия, тарифы на подключение газа и электричества в том и в другом случае одинаковы. По этому критерию дачные домики приравниваются к жилым.

Юридические нюансы оформления участка под строительство коттеджного поселка

Юридические нюансы оформления участка под строительство коттеджного поселка

Расходы на оформление участка будут весьма значительными, поэтому для реализации бизнес-плана строительства коттеджного поселка стоит учесть три описанных ниже момента.

Во-первых, нужно определиться с характером владения — покупать земельный участок или арендовать его в престижном районе. Придется выложить немалую сумму, но можно сэкономить на строительных работах и обустройстве инфраструктуры поселка.

Второй момент — покупка земли на окраине населенного пункта. Здесь экономятся значительные средства, которые целесообразно вложить в развитие инфраструктуры. Например, имеет смысл построить магазин или центр досуга. Также желательно организовать уличную сеть внутри поселка.

Наконец, третий момент заключается в соответствии характеристик коттеджей минимальным требованиям потенциальных покупателей.

Выбор характера собственности зависит прежде всего от того, кто является первоначальным владельцем земли. Если территорией владеет государство, участок придется арендовать. У частного же лица землю лучше приобрести.

Земельные участки под строительство коттеджного поселка на территории под ИЖС сегодня стоят дорого, даже если брать их в аренду. К тому же свободной земли для этих целей может и не хватить в выбранном застройщиком регионе. Поэтому зачастую приобретается земля с разным целевым назначением (например, территория бывшей промзоны или земли сельхозназначения в сельской местности).

Впоследствии категория территории меняется, для чего застройщик обращается в орган региональной власти. За это мероприятие приходится доплачивать. Сумма доплаты определяется разницей между кадастровой стоимостью после перевода земли в новую категорию и до этого перевода. Затем вся земля нарезается на участки, которые межуются и регистрируются в Росреестре.

Некоторые несознательные застройщики не доводят процедуру оформления до конца. Благо сейчас покупатели недвижимости становятся юридически более грамотными, и продать недооформленные участки им уже сложнее.

Действия после покупки участка под строительство коттеджного поселка

Действия после покупки участка под строительство коттеджного поселка

Выбрав подходящую землю под строительство поселка, застройщик обязан получить разрешение на строительные работы. Вся нужная документация грамотно составляется и выдается управляющим органом. Проведение профессионального технадзора обеспечит выполнение работ в точном соответствии с технологическими требованиями.

Следующий этап после оформления документов — проектирование непосредственно самих коттеджей. Используются как единый стиль всех домов, так и индивидуальные архитектурные решения. В процессе разработки проектировщики должны учитывать расчетное количество проживающих в каждом коттедже. Исходя из этого проектируются одноэтажные либо многоэтажные дома (обычно не выше двух этажей).

Из технологий строительства на сегодняшний день чаще всего применяется каркасная. Такие дома возводятся быстрее и легче по сравнению с кирпичными. Построено уже множество поселков полностью из каркасных коттеджей.

Организация, управляющая строительством, обязана также продумать всю инфраструктуру в возводимом поселении, поскольку на оснащенность различными коммуникациями не в последнюю очередь обращают внимание покупатели. Но чем больше в поселке инфраструктурных объектов, тем дороже в нем недвижимость. В самом дорогом элитном классе имеется множество мест для развлечений и отдыха, включая рестораны, спортивные и развлекательные клубы, организованные пляжи и т. п.

При выборе места расположения поселка желательно ориентироваться на малую удаленность от ближайшего крупного города, обеспечив затем удобный подъезд к коттеджам. Так у жителей появится возможность быстро добираться до мест работы. Безусловно, близость к городу влияет и на стоимость жилья, и здесь нужно учитывать достаток целевой аудитории.

Возврат к списку